Le dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026, ouvre un nouveau chapitre de l'investissement locatif. En succédant à la logique de la loi Pinel (abrogée au 31/12/2024), il inverse la donne fiscale : ce n'est plus la location meublée mais la location nue qui bénéficie désormais d'un puissant mécanisme d'amortissement.
Contexte de la loi Jeanbrun
Instauré par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), le dispositif porte le nom du ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun. Il vise à relancer l'investissement locatif privé, la construction neuve et la rénovation du parc immobilier, après la fin du dispositif Pinel.
I - Le principe : amortir jusqu'à 80 % du prix du logement
Le dispositif Jeanbrun permet aux propriétaires bailleurs de logements loués nus d'amortir jusqu'à 80 % du prix d'acquisition du bien, les 20 % restants correspondant à la valeur du foncier (non amortissable). Cet amortissement vient en déduction des revenus fonciers, réduisant l'assiette imposable, et peut générer un déficit foncier imputable sur le revenu global.
II - Durée d'engagement et catégories de loyers
L'avantage fiscal est conditionné à un engagement de location de 9 ans en tant que résidence principale du locataire, avec des loyers plafonnés selon trois catégories. Pour un logement neuf, le taux d'amortissement annuel et le plafond varient ainsi :
- Loyer intermédiaire : 3,5 % par an, dans la limite de 8 000 €/an.
- Loyer social : 4,5 % par an, dans la limite de 10 000 €/an.
- Loyer très social : 5,5 % par an, dans la limite de 12 000 €/an.
Pour un logement ancien ayant fait l'objet d'une rénovation lourde (travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition), les taux sont de 3 % (intermédiaire), 3,5 % (social) et 4 % (très social), dans la limite de 10 700 €/an.
III - Les biens et les investisseurs concernés
Sont éligibles les logements situés dans des bâtiments collectifs : biens neufs (acquis en VEFA ou construits par le contribuable) et biens anciens rénovés. Sont en revanche exclus les maisons individuelles, les acquisitions démembrées et les biens acquis avant la publication de la loi.
Le dispositif s'adresse en priorité aux investisseurs fortement imposés (TMI de 30 %, 41 % ou 45 %), qui maximisent l'effet de l'amortissement grâce à leur tranche marginale. Pour les contribuables moins imposés, d'autres solutions (LMNP, investissement en direct, démembrement de propriété / nue-propriété) restent souvent plus adaptées.
IV - Calendrier du dispositif
Le dispositif Jeanbrun s'applique aux logements acquis ou achevés à compter du 21 février 2026 (publication de la loi de finances 2026) et jusqu'au 31 décembre 2028. Les plafonds de loyers et de ressources, ainsi que les modalités précises d'amortissement, sont fixés par décret.
Jeanbrun ou LMNP : quel choix ?
Face au LMNP, qui reste très souple (amortissement au réel non plafonné, tous types de biens, baux courts) et permet des loyers plus élevés, le Jeanbrun se distingue surtout pour des logements familiaux en villes moyennes, sur un engagement long et pour des investisseurs à TMI élevé. Le bon arbitrage dépend de votre projet, de votre fiscalité et de la localisation du bien.
Nos analystes vous accompagnent pour vérifier l'adéquation du dispositif Jeanbrun à votre situation patrimoniale et fiscale, établir des simulations personnalisées, comparer les dispositifs (LMNP, démembrement / nue-propriété, déficit foncier…) et sélectionner le bien le plus pertinent. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations.
