1. Origine et objectifs du dispositif Jeanbrun
Contexte : Instauré par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (L. n° 2026-103 du 19 février 2026, JORF n° 0043 du 20 février 2026), le dispositif porte le nom du ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun. Il vise à relancer l’investissement locatif privé, la construction neuve et la rénovation du parc immobilier, après la fin du Pinel fin 2024actu-juridique.fr+2.
Objectif principal : Favoriser la location nue (vs meublée), en inversant la logique fiscale : jusqu’ici, la location meublée bénéficiait d’un régime plus avantageux (amortissement possible), tandis que la location nue était moins incitative.
2. Mécanisme fiscal : l’amortissement
Principe :
Le dispositif Jeanbrun permet aux propriétaires bailleurs de logements nus d’amortir 80 % du prix d’acquisition (hors frais de notaire et d’agence), à condition de proposer des loyers plafonnés selon le zonage et la catégorie de logement.
Base amortissable : 80 % du prix d’achat (les 20 % restants représentant la valeur du foncier).
Durée d’engagement : 9 ans de location en tant que résidence principale, avec des loyers plafonnés selon trois catégories :
Intermédiaire : 3,5 % d’amortissement annuel (plafond de loyer : 8 000 €/an).
Social : 4,5 % (plafond : 10 000 €/an).
Très social : 5,5 % (plafond : 12 000 €/an).
Plafond annuel d’amortissement : 10 700 € maximum
3. Public et types de biens éligibles
Public cible : Investisseurs imposés à hauteur d'une TMI de 30% minimum, 41 % ou 45 %, capables de maximiser l’avantage fiscal grâce à leur tranche marginale d’imposition. Les classes moyennes au dessous de 30% ou en dessous de 30M profitent moins de ce dispositif.
Nous conseillons d'autres dispisitifs poue ce public. LMNP, Investissement direct, Démembrement de propriété ..
Types de biens :
Neufs : Logements acquis en VEFA ou construits par le contribuable.
Ancien : Logements ayant fait l’objet d’une rénovation lourde (travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition).
Exclusions : Maisons individuelles, acquisitions démembrées, biens acquis avant la publication de la loi.
Localisation : Logements situés dans des bâtiments collectifs, avec une attention particulière pour les villes moyennes, où le rendement net après impôt est souvent supérieur à celui du marché.
4. Avantages fiscaux et économiques
Réduction d’impôt : L’amortissement génère une déduction des revenus locatifs, réduisant ainsi l’assiette imposable. L’économie dépend du TMI :
Exemple :
Pour un bien à 200 000 € (base amortissable : 160 000 €), l’amortissement annuel est de 5 600 € (3,5 %). Sur 9 ans, l’économie fiscale est de :
23 789 € (TMI 30 % + 17,2 % prélèvements sociaux).
29 353 € (TMI 41 %).
Jusqu’à 4 815 € la 1ère année pour un TMI 45 % (via le déficit foncier)
Déficit foncier : Les amortissements peuvent créer un déficit imputable sur le revenu global, ce qui est plus avantageux que le régime des loueurs en meublé non professionnelsvalority.com+1.
Plus-value à la revente : Les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière, comme pour les LMNP
5. Les précautions à prendre
Le dispositif suppose une maîtrise des notions d’amortissement, de déficit foncier, de plafonds de loyers et d’arbitrages entre neuf/ancien, niveaux de loyers et travaux. Nous vous recommendons de faire appel à un conseil en gestion de patrimoine pour vrifier l'adéquation de votre projet d'investissement à votre situation patrimoniale et fiscale.
Comparaison avec le Pinel : Le Pinel offrait une réduction d’impôt indépendante du niveau de revenus, ce qui le rendait plus incitatif pour les petites impositions. Le Jeanbrun, lui, avantage surtout les hauts revenus
6. Les modalités
Entrée en vigueur : Le dispositif s’applique aux biens acquis à compter du 20 février 2026 (date de publication de la loi) et jusqu’au 31 décembre 2028
Décrets d’application : Les plafonds de loyers, de ressources et les modalités précises d’amortissement doivent encore être précisés par décret, attendu en mars 2026
8. Conclusion et recommandations
Pour qui ? : Investisseurs expérimentés, avec un TMI élevé, prêts à s’engager sur 9 ans et à cibler des villes moyennes ou des zones à loyers maîtrisés.
Où investir ? : Privilégier les villes moyennes où le rendement net est supérieur au marché libre.
Attention : Il convient de bien évaluer l’impact du zonage, du prix au m² et des plafonds de loyers sur la rentabilité.
Alternative : Pour les classes moyennes, nous vous proposons d'autres dispsitifs plus daptés.
Nos analystes vous permettront de bien appréhender ce dispsitif, de vérifier son adéquation à votre fiscalité, de choisir le bien qui vous permettra d'optimiser votre investissement, à l'aide de simulations financières. Nous pourrons également établire ds comparaisons avec d'autres dispositifs : LMNP, Démembrement de propriété / Nue propriété, MH... N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'information.
