Dispositif Jeanbrun 2026 vs LMNP : quel régime fiscal choisir pour son investissement locatif ?
Entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun : ce qu’il faut savoir en 2026
La loi de finances 2026, promulguée le 19 février 2026, actera prochainement l’entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun (anciennement appelé « statut du bailleur privé »). Les décrets d’application, attendus courant mars 2026 et publiés au Journal officiel, préciseront les modalités définitives de ce nouveau mécanisme d’amortissement immobilier destiné à relancer l’investissement locatif en location nue.
Comparatif Jeanbrun vs LMNP : quel dispositif offre le meilleur amortissement ?
1. Taux d’amortissement : forfaitaire pour Jeanbrun, réel pour le LMNP
Le dispositif Jeanbrun propose des taux d’amortissement forfaitaires variant de 3 % à 5,5 % selon la catégorie de loyer (intermédiaire, social ou très social). En revanche, le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet un amortissement calculé sur la valeur réelle des composants du bien (logement, travaux, mobilier), avec des taux estimés entre 4 % et 5 % en moyenne. L’amortissement en location meublée n’est pas forfaitaire, il est calculé sur la valeur réelle des différentes composantes du bien, ce qui le rend souvent plus avantageux que le Jeanbrun, surtout pour les biens avec mobilier et travaux ».
2. Part non amortissable : avantage au LMNP
- Jeanbrun : La part non amortissable (terrain) est fixée à 20 % du prix d’acquisition.
- LMNP : Cette part oscille entre 10 % et 30 %, selon le profil d’amortissement, offrant une flexibilité supérieure pour optimiser la base amortissable.
3. Revenus locatifs : le meublé se loue plus cher
Un bien en location meublée se loue généralement 15 % à 20 % plus cher qu’un bien nu, et jusqu’à 30 % à 35 % plus cher qu’un bien avec un loyer intermédiaire encadré par le dispositif Jeanbrun, même dans les zones soumises à l’encadrement des loyers.
Plafonds d’amortissement : une limite majeure pour le Jeanbrun
Contrairement au LMNP, où l’amortissement n’est pas plafonné et peut être calculé et imputé indépendamment pour chaque bien, le dispositif Jeanbrun impose des plafonds annuels stricts :
- Logement neuf :
- Loyer intermédiaire : 8 000 €/an
- Loyer social : 10 000 €/an
- Loyer très social : 12 000 €/an
- Logement ancien : 10 700 €/an maximum.
Conséquence : En cas de location multiple, le LMNP permet de déduire davantage d’amortissements chaque année, surtout pour les investisseurs possédant plusieurs biens.
Flexibilité et typologies de biens : le LMNP plus adaptable
- LMNP :
- Possible pour tous types de biens (appartements, maisons, résidences étudiantes ou seniors).
- Baux flexibles : 1 an reconductible tacitement.
- Idéal pour les studios et deux-pièces, avec une rotation locative plus dynamique.
- Jeanbrun :
- Réservé aux logements collectifs (appartements).
- Engagement long : 9 ans de location en résidence principale.
- Adapté aux grands logements (T3 et plus) et aux villes moyennes pour les investisseurs fortement imposés (TMI 41 % et +).
Quel dispositif choisir en 2026 ?
- Privilégiez le LMNP si :
- Vous visez des petites surfaces (studios, deux-pièces).
- Vous souhaitez une flexibilité locative et des revenus locatifs plus élevés.
- Vous possédez des biens meublés ou souhaitez investir dans des résidences services (Sénior, Etudiant, Tourisme).
- Optez pour le Jeanbrun si :
- Vous investissez dans un bien neuf ou ancien rénové (travaux ≥ 30 %).
- Votre TMI est élevé (41 % ou 45 %).
- Vous ciblez des villes moyennes où le rendement net est optimisé.
Pour les biens de moins de 350 000 € acquis dans des villes moyennes, le dispositif Jeanbrun peut s’avérer compétitif, surtout pour les contribuables dans les tranches supérieures d’imposition.
Conclusion : LMNP ou Jeanbrun, tout dépend de votre projet immobilier
Si le LMNP reste gagnant en termes de flexibilité, de revenus locatifs et d’optimisation fiscale, le dispositif Jeanbrun offre une alternative intéressante pour les investisseurs ciblant des logements familiaux en villes moyennes, avec un engagement long terme et un TMI élevé.
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