1. Le statut du bailleur privé : un mécanisme centré sur l’amortissement, mais aux résultats limités
Le nouveau cadre prévu pour les bailleurs privés s’articule autour de plusieurs axes :
Un amortissement forfaitaire calculé en fonction du loyer perçu,
Un encadrement strict des loyers,
L’impossibilité de reporter les déficits sur l’ensemble des revenus,
La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value.
En théorie, l’amortissement retrouve une place centrale. En pratique, son efficacité reste modérée.
À noter : Le législateur, après avoir critiqué les meublés, réintroduit un système basé sur l’amortissement, reconnaissant implicitement son utilité.
2. LMNP non géré : une limitation à 2 % pour cibler les locations saisonnières
Les parlementaires proposent de plafonner l’amortissement à 2 % annuel pour les meublés non gérés, afin de :
Réguler les locations saisonnières dans les zones sous tension,
Préserver le parc résidentiel traditionnel.
L’amortissement reste accessible, mais son usage est désormais mieux encadré, notamment pour les activités non professionnalisées.
3. Les résidences gérées en LMNP : un modèle plébiscité par les débats parlementaires
Les résidences étudiantes, les résidences seniors (autonomes ou dépendants) et les EHPAD sont explicitement exclues des nouvelles restrictions. Pourquoi ?
Elles relèvent d’une gestion professionnelle,
Elles constituent des résidences principales pour les occupants,
Elles ne contribuent pas à la pression locative critiquée.
Nous œuvrons activement auprès des décideurs pour que l’ensemble des résidences gérées bénéficient d’un cadre stable et pérenne.
4. Résidences de tourisme : un statut à part, mais une solution incontournable
Contrairement aux meublés diffus, les résidences de tourisme :
Fonctionnent avec un bail commercial,
S’appuient sur un fonds de commerce structuré,
Offrent des services et respectent des normes strictes (accueil, restauration, équipements),
Ne peuvent être converties en logements familiaux,
Contribuent à l’attractivité des territoires touristiques.
Elles représentent une réponse professionnelle à la demande touristique, sans aggraver les tensions sur le logement.
5. Sur le terrain : les résidences gérées conservent leur avance
Comparaison des rendements nets (hors financement, TMI à 30 %) :
Immobilier nu : environ 2 %
LMNP plafonné (2 %) : environ 3 %
Résidences gérées (étudiants/seniors/EHPAD) : environ 4 %
Dans un contexte où les règles évoluent, les résidences gérées se distinguent par leur performance et leur stabilité.
En résumé
Le récent projet de loi de finances met l’accent sur l’amortissement, confirmant son rôle clé dans l’investissement immobilier. Les résidences gérées, quant à elles, sortent renforcées des débats, offrant aux investisseurs un cadre clair, performant et durable.
Les dispositifs évoluent, mais les résidences gérées restent une valeur sûre, tant sur le plan fiscal qu’économique.
Notre rôle de conseil est de vous aider à choisir le dispositif adapté à vos besoins et votre fiscalité. Notre connaissance du marché nous permet de séléctionner les meilleurs biens vous permettant de réaliser un investissement pérenne. N'hésitea pas à nous solliciter.
