LA LOCATION MEUBLEE

LA LOCATION MEUBLEE
Location en meublé
La location en meublé est une forme de gestion du patrimoine particulière, développée dans un but d'optimisation fiscale.

Définition de la location en meublé
La location en meublé consiste à louer, à titre habituel ou non, des locaux meublés directement habitables par le locataire.
Le local doit contenir tous les meubles et objets nécessaires (mobilier, literie, ustensiles de cuisine,...) pour que le locataire puisse y résider en n'ayant que ses affaires personnelles à apporter.
La location en meublé n'est pas soumise aux règles "traditionnelles" des baux d'habitation. C'est donc un contrat de droit commun qui lie les parties. Cependant, les règles se rapprochent de plus en plus de celles des baux d'habitation.
Le loueur est obligé de respecter certaines règles visant à protéger le locataire (durée minimale de 1 an, motivation du congé donné au locataire...). Pour éviter d'éventuels contentieux, il est préférable de prévoir un état des lieux à l'entrée et à la sortie du locataire, ainsi qu'un inventaire du mobilier.

Loueur en meublé professionnel et loueur en meublé non professionnel
La distinction entre loueur en meublé professionnel et non professionnel est primordiale car les loueurs professionnels bénéficient d'un régime fiscal plus avantageux et notamment de la possibilité d'imputer le déficit généré par l'investissement sur leur revenu global. A compter de 2009, il est nécessaire de remplir trois conditions cumulatives pour être considéré comme loueur en meublé professionnel :

Il faut être inscrit au registre du commerce et des sociétés,
Il faut tirer de l'activité de location en meublé un chiffre d'affaires annuel de 23 000 € minimum et dégager des recettes qui excèdent les autres revenus d'activité du foyer
foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.

Fiscalité du régime de loueur en meublé professionnel ou non
Les principales différences entre les dispositifs de loueur en meublé professionnel et non professionnel sont d'ordre fiscal.

Loueur non professionnel :
Régime Micro BIC
Revenu inférieur ou égal à 32 900 € .
Abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus imposables.
Amortissement compris dans la déduction forfaitaire.
Option possible pour le régime réel.

Loueur professionnel :
Impossible de constater

Régime réel
normal
ou simplifié
Loueur non professionnel :
Déduction de l'intégralité des charges (intérêts d'emprunt, impôts, ..)
avoir inscrit l'immeuble à l'actif du bilan.
Possibilité d'amortissement de la valeur d'acquisition de l'immeuble.
Déficit imputable seulement sur les BIC non professionnels tirés de la même activité, réalisés la même année ou les 10 années suivantes.

Loueur professionnel :
Déficit imputable sur le revenu global (sans limitation de montant) de l'année ou des 6 années suivantes

ISF
Loueur non professionnel :
Bien imposable.
Loueur professionnel :
Bien exonéré

Plus-values
Loueur non professionnel :
Régime des plus-values réalisées par les particuliers .

Loueur professionnel :
Plus-value professionnelles
- exonération en deçà d'un certain chiffre d'affaires si l'activité est exercée depuis 5 ans au moins
- plus-value professionnelle à court terme
- plus-value professionnelle à long terme.
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