EHPAD, RESIDENCES SERVICES : Marché porteur.

L'immobilier géré dédié aux séniors multiplie les atouts. Une belle rentabilité pour les investisseurs. Selon l'INSEE, un français sur quatre aura plus de 65 ans en 2040, contre un sur cinq...

L'immobilier géré dédié aux séniors multiplie les atouts. Une belle rentabilité pour les investisseurs.

Selon l'INSEE, un français sur quatre aura plus de 65 ans en 2040, contre un sur cinq aujourd'hui, un tiers des plus de 20 ans sera un sénior de plus de 65 ans en 2070, et parmi eux 270.000 centenaires. Toujours selon l'INSEE le nombre de séniors en perte d'autonomie pourrait passer de 2,5 millions en 2015 à 4 millions en 2050, soit 16.4 % des séniors, une hausse de 60 % sur la période.

A moins de reconditionner les modes de prise en charge des populations les plus âgées, le besoin en structures d'accueil dédiées n'est donc pas prêt de se tarir. A conditions de dépendance et d'accueil équivalentes, il faudrait en effet augmenter le nombre de places en hébergement permanent dans les établissements pour personnes âgées de 20 % d'ici à 2030 et de plus de 50 % à l'horizon 2050.

Dès lors, rien de surprenant à ce que prolifèrent depuis quelques années les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) et autres résidences avec services pour séniors (RSS). Ces sortes de structures sont complémentaires.

Les EHPAD sont des établissements médicalisés accueillant des personnes âgées dépendantes, atteintes majoritairement de maladies dégénératives nécessitant un lourd équipement médical et une assistance quotidienne. Elles ont besoin de l'agrément du Conseil départemental et de la Direction départementale des affaires sanitaires et sociales.

Les résidences avec services pour séniors (RSS) accueillent un public autonome, en mesure d'effectuer seul les tâches de la vie quotidienne (courses, cuisine,..) mais qui commence à avoir des fragilités empêchant de rester seul au domicile. Les RSS proposent une offre plus ou moins large de services (conciergerie, blanchisserie, animation, restaurant, coiffeur, salle de sport, cinéma..) leur ouverture ne nécessite pas d'autorisation administrative. Malgré de nombreuses ouvertures, les offres sont loin de couvrir les demandes.

EHPAD ou RSS, dans les deux cas, l'investisseur acquiert un logement meublé dont la gestion est confiée à un exploitant. Une relation tripartie : entre un investisseur bailleur, un exploitant qui prend le bail à sa charge et qui est de fait le vrai locataire du bien, et un sous locataire occupant. L'ameublement du logement et l'offre de services mise en place dans la résidence confèrent à l'investisseur le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Le loueur est considéré comme non professionnel si le montant des recettes générées par ses biens en meublé est inférieur à 23.000 euros et s'il représente moins de 50 % de ses revenus globaux. Dans le cas contraire il obtient le statut de loueur en meuble professionnel. Les revenus perçus sont imposés au titre des bénéfices industriels (BIC), au micro ou au réel. L'intérêt de cette fiscalité est d'autoriser l'amortissement du bien sur vingt à trente ans et de son mobilier sur cinq à dix ans, ainsi que la réduction des intérêts d'emprunt. Le montant de l'amortissement ne peut excéder le niveau des loyers, mais il peut être reporté sur les exercices sans limitation de durée. En conséquence, les loyers perçus sont exonérés d'impôts, intégralement ou partiellement, sur une très longue période.

Objectif : la rentabilité

Parmi les principaux avantages de l'immobilier géré : l'absence de soucis de gestion, celle-ci étant intégralement assurée par l'exploitant de l'établissement qui se charge de l'état des lieux de la location, de la bonne gestion et de l'entretien de la résidence. Mais d'un point de vue purement patrimonial, l'objectif consiste avant tout à percevoir chaque mois le loyer escompté. La prise à bail par un gestionnaire professionnel sécurise le placement. Dans les conditions actuelles de marché, la vacance locative est quasiment nulle et les loyers sont garantis par l'exploitant qui en supporte les risques. La solidité financière du groupe et le niveau de ses fonds propres assurent le versement régulier du loyer. En outre, le bail est généralement signé pour une longue période, souvent neuf à vingt ans, ce qui pérennise le placement.

Un rendement de 4 % net : L'institut du patrimoine détermine le rendement du programme. Ce rendement est calculé en rapprochant les loyers, amputés des charges, du prix d'acquisition, frais et mobilier inclus. La plupart des charges sont assurées par l'exploitant. La rentabilité affichée est donc presque une rentabilité NETTE.

En EHPAD, la rentabilité est la même, quelle que soit la chambre. Pas de différence entre un rez-de-chaussée au nord ou un deuxième étage.

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