1 - Principe du statut LMNP (Loueur en Meublé Professionnel) :
Vous faites l'acquisition d'un appartement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) dans le but de le louer meublé à un locataire ou à un gestionnaire en assurant la sous-location.
2 - Conditions à respecter:
- Location avec le mobilier nécessaire à la vie courante :
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-onde
- Réfrigérateur
- Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
- Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
- Ustensiles de cuisine
- Table
- Sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...)
- Le locataire doit pouvoir bénéficier de 3 services parahôteliers minimum (restauration, nettoyage, accueil) pour pouvoir récupérer la TVA ayant frappé votre investissement.
3 - Avantages fiscaux:
Dans le cadre d'une location meublée non professionnelle (LMNP), vous bénéficiez des avantages suivants :
- 100% de la valeur du bien (hors terrain) est amortissable. Il en résulte que les loyers perçus (BIC) seront non-imposables pendant environ 20 ans.
- L'investisseur récupère la TVA (20 %) 3 à 6 mois après le début de l'opération (le locataire doit bénéficier de 3 services parahôteliers minimum)
- En cas de revente, le nouvel acheteur réamortit le bien dans les mêmes conditions (utile par exemple dans le cas ou vous revendez a votre propre SARL de famille)
- Une fois les amortissements épuisés vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC et d'un abattement de 50% des revenus perçus (dans la limitte de 72 600 € HT/an).
- Possibilité d'atteindre à terme le statut de Loueur de Meublé Professionnel.
Exemple:
Un couple marié/pacsé acquiert en avril 2023 un logement en état futur d'achèvement, achevé en avril 2024 pour un prix total d'acquisition de 120 000 € HT. L'achat est financé au moyen d'un crédit amortissable sur 20 ans.
L'investissement est réalisé sur une résidence « service » offrant une rentabilité de 5% soit 6 000 € de loyer annuel.
- Période d'épargne
Durant cette période vous remboursez votre crédit, le différentiel, votre effort d'épargne s'élève en moyenne à 250 €/mois.
- Période de rendement.
Vous avez fini de payer votre crédit vous percevez alors une rente annuelle défiscalisée de 8 460 €/an durant 5 ans (selon modalité du financement) et ensuite très faiblement imposée (abattement de 50% pour le micro-BIC) transmissible à vos enfants.
Vous bénéficiez également du remboursement de la TVA par le Centre des Impôts dès la première année, pour un montant de 22 280 € pour l'exemple ci-dessus.
Profil de l'investisseur:
- Se constituer un patrimoine sans risque bénéficiant d'une fiscalité avantageuse.
- Tranquilité de gestion.
- Rentabilité intéressante (4.5% - 5.5%).
- Préparer sa retraite.
