Résidence services - revente

Il convient de rappeler le principe de base de l'investissement en résidence services ou gérée : vous n'achetez pas un bien que vous pouvez louer, occuper ou mettre à disposition à votre gré, mais une chambre ou appartement dans un immeuble géré par un professionnel avec un bail commercial de neuf ans. En contrepartie, l'exploitant vous verse une quote-part des loyers encaissés et vous ne vous occupez de rien. Ces résidences répondent à un vrai besoin (loger des étudiants, des personnes dépendantes…)

Vendre un logement dans une résidence gérée revient à vendre un bail commercial. Si le loyer annuel est de 6.000 €, sur une base de rendement de 3 %, le prix de vente sera de 200.000 €. Ce montant est à pondérer en fonction de : la notoriété de l'enseigne, la fiabilité du bail, la répartition des charges, du nombre et de l'estimation des biens concurrents, de la modalité de revalorisation des loyers…

Afin d'éviter des pertes conséquentes, il convient de vendre soit après le renouvellement du bail, soit une fois que l'exploitant a confirmé de façon définitive de poursuivre le bail et les conditions dans lesquelles il le fera. Il devra signifier son intention (partir ou rester) six mois avant le terme du bail.

Actuellement, il y a une forte demande pour les chambres médicalisées, les résidences séniors et étudiants. Mais il convient de ne pas agir dans la précipitation, car s'il y a un trop grand nombre de vendeur en même temps, la décote sera encore plus élevée et les délais de transaction seront rallongés. Lorsqu'il y a une prorogation tacite du bail, vous pouvez donner congé à l'exploitant avec un préavis de six mois, reprendre le bien et revenir à un bail civil si le règlement de copropriété le permet et à condition d'indemniser l'exploitant en lui versant l'équivalent du manque à gagner, soit plusieurs mois, d'où la nécessité de bien relire les conditions du contrat).
Bien que la crise soit fortement affectée le marché, les résidences étudiants et surtout les chambres en Ehpad se revendent beaucoup plus facilement et à des prix plus élevés. (toutefois il convient que l'exploitant est une bonne quote).

Exemples de reventes :
(selon LE REVENU de septembre 2020)

Résidences tourisme – revente –
Val Thorens (73) appartement de 45 m2 acheté 122.000 € en 2000 a été revendu 290.410 € en 2020 .
(emplacement de qualité, installations de loisirs, piscine ect.. – font la différence à la revente).

Chambre Ehpad – revente –
En Haute Garonne (31) , achetée 130.000 € en 2011 a été revendue au même prix en 2020.
(le sérieux de l'exploitant, la qualité des équipements, proximité des transports pour les visites)

Résidences étudiants – revente –
Lyon (69) une chambre achetée 80.000 € en 2011 a été revenue 85.000 € en 2020.
(points importants : proximité des transports, des facultés, écoles qualité de l'exploitant)

Résidences d'affaires – revente –
Toulouse (31) studio acheté 110.000 € en 2007 a changé de main en 2020 pour 71.000 € (petits logements fortement impactés par la crise sanitaire – emplacement à proximité d'une gare, aéroport, centre d'affaires, équipements WIFI…)