Succession - Réduire l'impôt

Succession : La solution pour réduire l'impôt Le démembrement de propriété : La propriété de n'importe quel bien mobilier ou immobilier peut être séparée en deux avec d'un côté l'usufruit et...

Succession : La solution pour réduire l'impôt


Le démembrement de propriété :

La propriété de n'importe quel bien mobilier ou immobilier peut être séparée en deux avec d'un côté l'usufruit et de l'autre la nue-propriété. Le détenteur de l'usufruit continue à jouir totalement des fruits du bien. S'il s'agit d'un bien immobilier, il peut ainsi habiter gratuitement le logement ou en toucher les loyers. Pour des valeurs mobilières, comme un compte-titres par exemple, il sera le bénéficiaire des intérêts et dividendes (le cas des plus-values est plus complexe).

Le nu propriétaire, lui, possède un droit sur ce qui peut être fait du bien (qui ne peut par exemple être vendu sans l'accord des deux, nu propriétaire et usufruitier).

En quoi ce système concerne-t-il les droits de succession .En fait le mécanisme repose sur deux caractéristiques essentielles des démembrements de propriété : la valeur de la nue-propriété est toujours inférieure à celle de la pleine propriété , et, le décès de l'usufruitier entraîne l'extinction de l'usufruit qui est alors considéré comme sans valeur (et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété).

Concrètement, cela permet de donner, à terme, la pleine propriété d'un bien en n'étant taxé que sur la valeur de la nue-propriété, 16.000 euros d'économies.

Exemple : Mme Dupont âgée de 70 ans, a une maison d'une valeur de 200.000 euros. Son unique enfant en héritera à son décès.

Si rien n'est fait d'ici là, l'enfant paiera des droits de succession sur 100.000 euros (200.000 moins l'abattement de 100.000), soit tout de même 18.194 euros (voir le barème en fin d'article). Si Mme Dupont lui cède la nue-propriété du logement, son enfant paiera immédiatement des droits de donation (et rien à la succession) sur la valeur de la nue-propriété. Cette dernière correspond, pour une personne de 70 ans, à 60% de la valeur de la pleine propriété (voir le tableau ci-dessous), soit dans le cas présent 120.000 euros. Une fois soustrait l'abattement de 100.000 euros, il reste 20.000 euros, impliquant 2.195 euros de droits seulement (à comparer à 18.194 euros de droits de succession sans démembrement).

Mme Dupont pourrait aussi donner 50% de son bien. Aucun droit ne sera dû lors de la donation mais cette solution a deux inconvénients. Mme Dupont se retrouvera en indivision avec son enfant qui pourrait forcer une vente du logement. Et, d'un strict point de vue fiscal, l'héritier devra toujours payer des droits sur les 100.000 euros restant à moins que sa mère ne décède après 85 ans (soit 15 ans après la donation).

En pratique :
La mise en place d'un démembrement doit se faire chez le notaire.

Avant tout il convient de vérifier la valeur qui sera attribuée à l'usufruit et à la nue-propriété. Tout va dépendre de l'âge de l'usufruitier (le donateur dans notre cas). Plus il est âgé, moins l'usufruit sera valorisé et plus le montant de la nue-propriété approchera de celui de la pleine propriété.

Dans la pratique, mieux vaut utiliser le démembrement vers 71 ans.


Quels risques :

Donner la nue-propriété de sa résidence principale, n'est pas anodin. Une fois l'opération réalisée vous ne pourrez, par exemple, plus vendre sans l'autorisation du ou des nus-propriétaires.

Au niveau fiscal, le démembrement peut être défavorable dans quelques rares cas.

En effet, si le système est très intéressant du point de vue des droits de succession, il l'est moins s'agissant de l'imposition des plus values.

En cas de vente du bien immobilier après la succession, le calcul de la plus-value s'effectuera en retenant comme prix d'acquisition la valeur en pleine propriété du bien lors de la donation de la nue-propriété. Sans démembrement, la valeur retenue aurait été celle au moment de la succession, effaçant ainsi toute éventuelle plus-value antérieure.

Cet impact défavorable peut être atténué grâce à l'application d'abattements par durée de détention. Il est par ailleurs sans effet si le logement est également la résidence principale de l'héritier.

Quand l'impôt sur la plus-value annule l'avantage initial.

Dans certains cas extrêmes, l'imposition de la plus-value peut toutefois annuler complètement le gain fiscal sur les droits de succession.

La maison de Mme Dupont située en grande banlieue parisienne, d'une valeur de 200.000 euros aujourd'hui, voit son prix s'envoler grâce à l'arrivée d'une nouvelle ligne de transport et au développement du télétravail.

En 2025, lorsque son fils en hérite, elle vaut 300.000 euros. S'il la vend immédiatement, il paiera l'impôt et les prélèvements sociaux plein pot (aucun abattement n'est appliqué pour une détention inférieure à six ans) sur 100.000 euros (300.000-200.000), soit 36.200 euros (17,2% de prélèvements sociaux + 19% d'impôts). En ajoutant les 2.195 euros payés lors de la donation en 2020, la facture totale s'élève à 38.395 euros.

Sans démembrement de propriété, il aurait payé 38.195 euros de droits de succession (le barème s'applique sur 300.000 - 100.000 soit 200.000 euros) et aucun impôt sur la plus-value. L'opération est donc légèrement perdante (même s'il lui suffit d'attendre un an avant de vendre pour bénéficier d'un abattement de 7,65% et rendre l'opération gagnante).
Si l'attention est recommandée, notamment pour des biens situés dans des zones très dynamiques, le risque reste limité.


Le démembrement de biens mobiliers (comptes-titres notamment) est en revanche à manier avec précautions. Le sujet est particulièrement complexe et la fiscalité des plus-values peut-être encore plus pénalisante que dans le cas d'un bien immobilier. A voir avec un conseiller spécialisé.
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