Démembrement de propriété

Le démembrement de propriété permet de partager la propriété d'un bien entre deux personnes. Celles-ci deviennent alors titulaires de droits distincts:

- d'un coté, l'usufruitier qui peut habiter (usus = droit de jouir de la chose) lui même le bien ou le louer et percevoir les loyers (fructus = droit de percevoir les fruits).

- de l'autre, le nu propriétaire qui ne peut ni occuper l'immeuble, ni louer mais a l'obligation d'effectuer les grosses réparations. Il recouvre la pleine propriété du bien au moment de l'extinction de l'usufruit (abusus = droit de disposer de la chose).

La nue-propriété et l'usufruit sont des droits concurrents. Il n'existe pas d'indivision entre le nu-propriétaire et l'usufruitier. Ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent vendre le bien l'un sans l'autre ni en modifier la substance (par exemple, transformation d'un local d'habitation en local commercial).

Le démembrement permet une transmission à moindre coût

Le démembrement constitue l'un des principaux mécanismes utilisés dans gestion de patrimoine, car il permet une taxation sur une valeur réduite.

En principe, le donateur se réserve l'usufruit et donne la nue-propriété : les droits sont calculés sur la valeur de la pleine propriété diminuée de celle de l'usufruit du donateur. Au décès du donateur, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété s'opère sans perception de droits de mutation.

Le démembrement peut également résulter d'un testament ou d'une donation entre époux, ou résulter de la loi (usufruit du conjoint survivant).

L'usufruit peut être viager ou à durée fixe

L'usufruit s'éteint :
- par le décès de l'usufruitier : le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire ;
- ou par l'arrivé du terme, dans le cadre d'une convention d'usufruit temporaire

Usufruit viager
Pour fixer les droits de l'usufruitier et du nu-propriétaire, l'administration dispose d'un barème. Plus l'usufruitier est âgé, plus la valeur de l'usufruit s'amoindrit.

Usufruit temporaire
La valeur de l'usufruit constitué pour une durée fixe est estimée à 23% de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier.

Prérogatives du nu-propriétaire et de l'usufruitier

L'usufruitier occupe le bien ou le met en location
L'usufruitier possède la libre jouissance du bien. Il peut l'occuper lui-même ou le mettre en location et, dans ce cas, il perçoit les revenus. En contrepartie, il est tenu d'entretenir l'immeuble. L'usufruitier doit régler les charges annuelles du bien, y compris la taxe foncière.

Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations
Ces réparations s'entendent de celles des gros murs, vôutes et planchers, du rétablissement des poutres, des couvertures entières, des digues, murs de soutènement et clôture. Sauf convention en ce sens, l'usufruitier ne peut contraindre le nu-propriétaire à exécuter les gros travaux.