IFI et Donations : Les avantages de l'investissement en Nue propriété
article 13/10/2022
Plusieurs opérateurs permettant de proposer à une clientèle d'investisseurs, l'acquisition de biens en Nue-propriété. L'usufruit est conservé pour une durée comprise entre 15 et 20 ans par un bailleur institutionnel qui se charge de la location et perçoit les loyers à son profit. Pendant cette période, l'investisseur ne reçoit donc pas de loyer. Ainsi ce schéma peut paraître surprenant et les investisseurs n'en perçoivent pas forcément l'intérêt. Pourtant, l'acquisition de la Nue-propriété avec usufruit temporaire à un tiers présente de multiples avantages :
Le premier d'entre eux est le coût d'acquisition, vous bénéficiez d'emblée d'une réduction comprise entre 30 et 40% sur le prix du bien, correspondant aux loyers que vous aurez perçus pendant la période de démembrement, sous forme de réduction de prix de départ. À l'issue du démembrement temporaire, vous récupérez automatiquement la pleine propriété du bien, sans verser de complément de prix ni droits de mutation.
Prenons l'exemple d'un appartement d'une valeur de 200K€ en pleine propriété, vous ne payez que 120K€, soit la valeur de la seule Nue-propriété, bénéficiant ainsi d'une réduction de 40%. À l'issue de la période de démembrement, vous récupérez la valeur de la pleine propriété. Durant cette période, vous ne payez aucuns travaux d'entretien (y compris les gros travaux de l'Article 606 du Code Civil), ni de charges de copropriété. Les intérêts d'emprunt éventuels sont déductibles de revenus fonciers, que vous auriez par ailleurs. Vous n'avez aucun impôt à payer, pas d'impôt sur le revenu, pas de taxe foncière, ni d'impôt sur la fortune immobilière. Tout cela est à la charge exclusive de l'usufruitier. Vous bénéficiez également d'une réduction de droits de donation et de succession. Ajoutons à cela une absence totale de souci de gestion, pendant toute la durée du démembrement temporaire, et une remise en parfait état de l'appartement par l'usufruitier au terme.
Vous pouvez ainsi mesurer tous les avantages du dispositif.
FOCUS : IFI DONATION ET NUE-PROPRIÉTÉ
Vendez un bien d'une valeur de 350 K€ et achetez un appartement en Nue-propriété d'une valeur identique, votre fortune immobilière taxable à l'IFI sera désormais de 1,250 M€. Cela vous permet de passer en deçà du seuil imposable fixé à 1,4 M€ et vous échappez ainsi à l'IFI. Admettons que votre fortune reste identique et avec un barème constant, vous économisez 69 0000 € d'IFI sur une durée de 15 ans d'usufruit et 92 000 € sur 20 ans (4600 €x20). (chiffres exemple: source Mieux vivre).
Exemple : Pour un T2 d'une valeur de 337 000 € en pleine propriété le montant des frais de donation après l'abattement de 100 K€ par enfant, est de 45 000 €.
Pour le même appartement, les règles fiscalement avantageuses du démembrement temporaire permettent de réduire l'assiette taxable : 337 000€ x 54% = 182 000 €. Ainsi les droits de donation sont de 15 000 € soit une économie de 30 000 €.
Plusieurs opérateurs permettant de proposer à une clientèle d'investisseurs, l'acquisition de biens en Nue-propriété. L'usufruit est conservé pour une durée comprise entre 15 et 20 ans par un bailleur institutionnel qui se charge de la location et perçoit les loyers à son profit. Pendant cette période, l'investisseur ne reçoit donc pas de loyer. Ainsi ce schéma peut paraître surprenant et les investisseurs n'en perçoivent pas forcément l'intérêt. Pourtant, l'acquisition de la Nue-propriété avec usufruit temporaire à un tiers présente de multiples avantages :Le premier d'entre eux est le coût d'acquisition, vous bénéficiez d'emblée d'une réduction comprise entre 30 et 40% sur le prix du bien, correspondant aux loyers que vous aurez perçus pendant la période de démembrement, sous forme de réduction de prix de départ. À l'issue du démembrement temporaire, vous récupérez automatiquement la pleine propriété du bien, sans verser de complément de prix ni droits de mutation.
Prenons l'exemple d'un appartement d'une valeur de 200K€ en pleine propriété, vous ne payez que 120K€, soit la valeur de la seule Nue-propriété, bénéficiant ainsi d'une réduction de 40%. À l'issue de la période de démembrement, vous récupérez la valeur de la pleine propriété. Durant cette période, vous ne payez aucuns travaux d'entretien (y compris les gros travaux de l'Article 606 du Code Civil), ni de charges de copropriété. Les intérêts d'emprunt éventuels sont déductibles de revenus fonciers, que vous auriez par ailleurs. Vous n'avez aucun impôt à payer, pas d'impôt sur le revenu, pas de taxe foncière, ni d'impôt sur la fortune immobilière. Tout cela est à la charge exclusive de l'usufruitier. Vous bénéficiez également d'une réduction de droits de donation et de succession. Ajoutons à cela une absence totale de souci de gestion, pendant toute la durée du démembrement temporaire, et une remise en parfait état de l'appartement par l'usufruitier au terme.
Vous pouvez ainsi mesurer tous les avantages du dispositif.
FOCUS : IFI DONATION ET NUE-PROPRIÉTÉ
- Comment échapper à l'IFI avec la Nue-propriété ?
Vendez un bien d'une valeur de 350 K€ et achetez un appartement en Nue-propriété d'une valeur identique, votre fortune immobilière taxable à l'IFI sera désormais de 1,250 M€. Cela vous permet de passer en deçà du seuil imposable fixé à 1,4 M€ et vous échappez ainsi à l'IFI. Admettons que votre fortune reste identique et avec un barème constant, vous économisez 69 0000 € d'IFI sur une durée de 15 ans d'usufruit et 92 000 € sur 20 ans (4600 €x20). (chiffres exemple: source Mieux vivre).
- Diminuez vos droits de succession et de donation grâce à la Nue propriété
Exemple : Pour un T2 d'une valeur de 337 000 € en pleine propriété le montant des frais de donation après l'abattement de 100 K€ par enfant, est de 45 000 €.
Pour le même appartement, les règles fiscalement avantageuses du démembrement temporaire permettent de réduire l'assiette taxable : 337 000€ x 54% = 182 000 €. Ainsi les droits de donation sont de 15 000 € soit une économie de 30 000 €.
