Bon investissement en nue propriété

Investir en nue-propriété = solution idéale

Le principe : il vous est proposé de partager pendant quinze à dix huit ans, le droit de propriété d'un logement neuf avec un bailleur social. Vous vous portez acquéreur de la nue-propriété, tandis que ce dernier achète l'usufruit de la durée prévue. Le droit de propriété est divisé ainsi que le prix du bien : vous en payez que la valeur de la nue-propriété, ce qui revient à bénéficier d'une décote de l'ordre de 30 à 40 % par rapport au prix normal du logement.

Pendant la période du démembrement, vous ne pouvez pas occuper le bien ni le louer. C'est le bailleur social en tant qu'usufruitier qui en a l'usage. Il attribuera votre logement à des personnes aux ressources plafonnées moyennant un loyer conventionné. Il aura la charge des frais d'entretien de réparation et copropriété et à la fin du démembrement, vous pourrez récupérer votre bien et sa pleine valeur sans autre formalité.

Depuis les années 2000 cette formule a fait ses preuves.

Une fiscalité légère :
- les droits d'enregistrement sont moindres, vous ne payez les droits de mutation que sur la nue-propriété
- pas d'impôt sur le revenu :
- pas de perception de loyer pendant la durée du démembrement mais déduction des intérêts d'emprunt et autres revenus
- pas d'impôt sur la fortune (IFI) : tant que le bien est démembré, la valeur de la nue-propriété ne rentre pas dans l'assiette taxable à l'IFI
- une transmission à faible coût : si vous transmettez la nue-propriété du bien, les droits de mutation seront calculés uniquement sur la valeur de celle-ci.
- un calcul avantageux pour la taxation de la plus-value : la valeur de la pleine propriété étant retenue comme prix d'achat pour le calcul de la plus-value.

De nombreux bailleurs sociaux réservent leurs investissements en usufruit aux zones où la demande locative est forte et le prix de la pierre élevé. Les programmes vendus en nue-propriété sont implantés en région parisienne ou dans des grandes agglomérations, idéalement placés et économiques dynamiques, telles que Bordeaux, Lyon, Nice, Marseille …ou encore Perros-Guirec, Antibes. Actuellement trois structures se partagent le marché : I Plus, Fidexi et Perl.

Exemple : à Issy les Moulineaux un programme se commercialise à un prix moyen de 4.865 euros/m2 en nue-propriété avec un usufruit de 18 ans, contre 8.308 euros en pleine propriété, soit une décote de 41.4 %.

Le deux pièces terminé fin 2021, est accessible à partir de 185.136 euros, hors parking. La décote est attrayante, mais il faut bien comprendre qu'elle n'est pas une réduction de prix car vous payez effectivement moins cher au départ, mais vous ne pourrez pas occuper le bien pendant la durée de l'usufruit et vous ne toucherez aucun loyer.

Il ne faut pas oublier que vous investissez dans un logement neuf, dont le prix est toujours plus élevé que celui d'un logement ancien (dans des proportions variables selon l'emplacement etc …) Le jour où vous accèderez à la pleine propriété, vous récupérerez un bien devenu « ancien » et valorisé tel quel .

Sur une durée de quinze ans ou plus, cette dévalorisation devrait toutefois être neutralisée par la progression naturelle des prix du marché. Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire sera également exempté des charges qui incombent habituellement au propriétaire, à savoir : travaux d'entretien courant, grosses réparations, charges de copropriété, travaux dans les parties communes, mises aux normes, taxe foncière et taxe ordures ménagères. La loi oblige le bailleur social à provisionner pour les travaux qui lui incombent pendant toute la durée de l'usufruit.

Dans la convention d'usufruit, le bailleur social s'engage, à la fin du démembrement, à remettre le bien « en bon état d'entretien et d'habitabilité » . Pour prévenir les désaccords, une visite technique du bien entre l'usufruitier et les locataires peut être envisagée une ou plusieurs fois en cours d'usufruit, suivie d'un compte rendu au nu-propriétaire, il sera aussi établi un état des lieux entre le nu-propriétaire et le bailleur à la fin de la période de démembrement.

Lorsque l'usufruit s'éteint vous devenez plein propriétaire et vous pouvez profiter de votre bien.