Pinel remplacé : LMNP, LLI ou démembrement, quel dispositif choisir en 2025 ?
Mis à jour le 14 octobre 2025
La fin de la loi Pinel, effective depuis le 31 décembre 2024, a laissé un vide pour les investisseurs immobiliers en quête d’avantages fiscaux. Après quarante ans de dispositifs successifs (Méhaignerie, Quilès, Périssol, Besson, Borloo, Robien, Scellier, Duflot, Pinel), les particuliers doivent désormais se tourner vers d’autres solutions pour optimiser leur investissement locatif. Tour d’horizon des trois alternatives les plus pertinentes en 2025 : LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), LLI (Logement Locatif Intermédiaire) et le démembrement de propriété.
Pourquoi chercher un remplaçant au Pinel ?
Le Pinel a permis à des milliers de Français d’investir dans le neuf tout en réduisant leurs impôts (jusqu’à 63 000 € de réduction sur 12 ans). Avec sa disparition, les investisseurs doivent identifier des dispositifs offrant un rendement attractif, une fiscalité avantageuse et une sécurité locative.
« La carotte fiscale ne doit jamais guider à elle seule un investissement locatif. »
1. LMNP : le régime meublé, idéal pour les petites surfaces et les résidences services
Avantages du LMNP
Loyers plus élevés : +100 €/pièce par rapport à la location nue.
Fiscalité avantageuse : amortissement du bien et des meubles, déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, assurance, entretien…).
Récupération de la TVA (20 % de réduction) pour les résidences services (étudiants, seniors, tourisme).
Rendement moyen : 4 % avant charges, avec une visibilité locative sur 9 à 12 ans (bail commercial).
Points de vigilance
Nouvelle règle fiscale 2025 : les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (sauf pour les résidences étudiantes et seniors).
Cible idéale : studios ou deux-pièces en zone tendue, pour étudiants ou jeunes actifs, résidences seniors.
Résidences services : un LMNP optimisé
Bail commercial (9 à 12 ans) pour une sécurité locative.
TVA récupérable (20 % de réduction à l’achat).
Ticket d’entrée accessible : à partir de 100 000 € pour un studio en province (épargne mensuelle < 400 €).
2. Démembrement de propriété : pour les patrimoines élevés et une décote à l’achat
Principe
Achat de la nue-propriété (sans les loyers pendant 15 à 20 ans).
Usufruit confié à un bailleur social.
Avantages :
Pas d’impôt sur les loyers (non perçus), pas d’aléa locatif
Exonération d’IFI pendant la durée du démembrement.
Pas de charges de copropriétés à payer (elles sont à la charge exclusive de l’usufruitier)
Pas de taxe foncière pendant toute la durée du démembrement (à la charge exclusive de l’usufruitier)
Gain mécanique de 30 à 40 % à la fin du contrat (pleine propriété récupérée).
Inconvénients
Financement : Ce type d’investissement nécessite un apport. Toutes les banques ne savent pas financer ce type d’opérations. Aujourd’hui la plupart des banques connaissent ce dispositif.
Public cible : investisseurs, déjà imposés, avec la possibilité de disposer d’un apport de 20% à 30% du prix de l’investissement.
C’est un produit pour investisseurs avertis, adapté aux zones tendues comme la première couronne parisienne, les villes de province avec un bon potentiel de revalorisation.
3. LLI (Logement Locatif Intermédiaire) : le nouveau dispositif pour les particuliers
Atouts du LLI :
TVA réduite à 10 % (au lieu de 20 %).
Crédit d’impôt sur la taxe foncière (15 à 20 ans).
Prix de revient optimisé : -15 à 18 % par rapport au marché.
Rendement annuel : 7 à 9 % avec effet de levier (crédit).
Contraintes
Engagement de location : 15 ans minimum, loyers et ressources des locataires plafonnés.
Montage juridique : création d’une SCI ou SARL de famille (coût : ~2 000 €).
Zones éligibles : A, A bis, B1, avec 25 % de logements sociaux dans l’immeuble ou la ville.
Le LLI est plus technique que le Pinel, mais peut offrir un rendement supérieur
4. Denormandie : l’alternative pour l’ancien
Réduction d’impôt pour la rénovation de logements anciens en centre-ville.
Plafonds de loyers et ressources similaires au Pinel.
Potentiel de développement avec la fin du Pinel.
Conseils pour réussir son investissement
Emplacement : privilégiez les zones tendues (A, A bis, B1).
Typologie : petites surfaces pour le LMNP, logements adaptés au marché local.
Fiscalité : ne pas choisir un dispositif uniquement pour l’avantage fiscal.
La réussite d’un projet d’investissement immobilier repose sur le choix d’un bon emplacement et d’une typologie adaptée à vos objectifs et votre fiscalité. Il est donc judicieux de faire appel à un conseil en gestion de patrimoine.
En résumé :
LMNP : pour les petites surfaces et les résidences services.
Démembrement / Nue propriété : pour les investisseurs n'ayant pas besoin de revenus immédiats, avec une décote à l’achat et donc d'excellentes perspectives de revalorisation. .
LLI : pour un rendement élevé et un montage optimisé.
Denormandie : pour l’ancien et la rénovation.
Quel dispositif correspond le mieux à votre projet ? N’hésitez pas à préciser votre situation pour un conseil personnalisé !
