1. LMNP : le régime meublé, idéal pour les petites surfaces et les résidences services
Avantages du LMNP
Loyers plus élevés : +100 €/pièce par rapport à la location nue.
Fiscalité avantageuse : amortissement du bien et des meubles, déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, assurance, entretien…). La fiscalité sur le LMNP est en passe d'être modifiée
Récupération de la TVA (20 % de réduction) pour les résidences services (étudiants, seniors, tourisme).
Rendement moyen : 4,5 % avant charges, avec une visibilité locative sur 9 à 12 ans (bail commercial).
Points de vigilance
Les règles d'amortissement vont changer à la suite du vote de la nouvelle loi de finace pour le budget 2026. Nous vous tiendrons informé des modifications lors du vote définitif de a loi de finance.
Nouvelle règle fiscale 2025 : les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (sauf pour les résidences étudiantes et seniors).
Cible idéale : studios ou deux-pièces en zone tendue, pour étudiants ou jeunes actifs, résidences seniors.
Résidences services : un LMNP optimisé
Bail commercial (9 à 12 ans) pour une sécurité locative.
TVA récupérable (20 % de réduction à l’achat).
Ticket d’entrée accessible : à partir de 100 000 € pour un studio en province (épargne mensuelle < 400 €).
2. Démembrement de propriété :
Principe
Acquisition de la nue-propriété (sans les loyers pendant 15 à 20 ans). Vous bénéficiez d'un abattement de 35 à 40% sur le prix pleine propriété. Cela revient à percevoir 15 à 20 ans de loyers sous forme de réductionde prix au départ (non imposé).
Usufruit confié à un bailleur social.
Au terme du démembrement de 15 à 20 ans, vous récupérez la pleine propriété de façon automatique et sans frais.
Avantages :
Sécurité juridique : Ce dispsitif n'est pas une loi de défiscalisation, il s'agit d'un principe de droit. Ainsi il n'est pas soumis aux mêmes aléas législatifs
Pas d’impôt sur les loyers (non perçus, mais compensés par l'abattement), pas d’aléa locatif
Exonération d’IFI pendant la durée du démembrement.
Pas de charges de copropriétés à payer (elles sont à la charge exclusive de l’usufruitier)
Pas de taxe foncière pendant toute la durée du démembrement (à la charge exclusive de l’usufruitier)
Gain mécanique de 30 à 40 % à la fin du contrat (pleine propriété récupérée).
Points de vigilence
Financement : Ce type d’investissement nécessite un apport. Toutes les banques ne savent pas financer ce type d’opérations. Aujourd’hui la plupart des banques connaissent ce dispositif.
Public cible : investisseurs avec la possibilité de disposer d’un apport de 20% à 30% du prix de l’investissement.
C’est un produit pour investisseurs, pouvant répondre à diverses préoccupations (constitution de patrimoine, transmission, préparation de la retraite, dimintution d'IFI..., adapté aux zones tendues comme la première couronne parisienne, les villes de province avec un bon potentiel de revalorisation.
3. LLI (Logement Locatif Intermédiaire) : le nouveau dispositif pour les particuliers
Atouts du LLI :
TVA réduite à 10 % (au lieu de 20 %).
Crédit d’impôt sur la taxe foncière (15 à 20 ans).
Prix de revient optimisé : -15 à 18 % par rapport au marché.
Rendement annuel : 6 à 7 % avec effet de levier (crédit).
Contraintes
Engagement de location : 15 ans minimum, loyers et ressources des locataires plafonnés.
Montage juridique : création d’une SCI ou SARL de famille (coût : ~2 000 €).
Zones éligibles : A, A bis, B1, avec 25 % de logements sociaux dans l’immeuble ou la ville.
Le LLI est plus technique que le Pinel, mais peut offrir un rendement supérieur
4. Denormandie : l’alternative pour l’ancien
Réduction d’impôt pour la rénovation de logements anciens en centre-ville.
Plafonds de loyers et ressources similaires au Pinel.
Potentiel de développement avec la fin du Pinel.
5. Conseils pour réussir son investissement
Il s'agit de bien choisir le dispsitif adapté à votre situation financière et fiscale. Ainsi notre intervention au titre de conseil en gestion de patrimoine vous permettra de selectionner le dispsitif avec soin, et de vous proposer les meilleurs investissements et locations.
Emplacement : privilégiez les zones tendues (A, A bis, B1).
Typologie : petites surfaces pour le LMNP, logements adaptés au marché local.
Fiscalité : ne pas choisir un dispositif uniquement pour l’avantage fiscal.
La réussite d’un projet d’investissement immobilier repose sur le choix d’un bon emplacement et d’une typologie adaptée à vos objectifs et votre fiscalité. Il est donc judicieux de faire appel à un conseil en gestion de patrimoine.
En résumé :
LMNP : pour les petites surfaces et les résidences services.
Démembrement / Nue propriété : pour les investisseurs n'ayant pas besoin de revenus immédiats, avec une décote à l’achat et donc d'excellentes perspectives de revalorisation. Ce dispsitif est une excellente solution d'investissement. dans ce contexte d'incertitude juridique.
LLI : pour un rendement élevé et un montage optimisé.
Denormandie : pour l’ancien, la rénovation et la défiscalisation.
Quel dispositif correspond le mieux à votre projet ? N’hésitez pas à préciser votre situation pour un conseil personnalisé !
