Investissement dans l'habitat des séniors

◊ Jusqu'à 70.000 € de revenus locatifs par an, le régime dit « micro BIC » s'applique. Le bailleur et imposé au barème de l'impôt sur le revenu et bénéficie d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 % sur les loyers perçus quel que soit le montant réel des charges payées. Ainsi, seule la moitié des revenus locatifs générés par le bien immobilier loué est imposée. Toutefois, le bailleur peut opter pour le régime réel si les charges déductibles sont supérieures à cet abattement forfaitaire. L'option doit être exercée avant le 1er février de la 1ère année pour laquelle le contribuable souhaite bénéficier du régime réel. L'option pour un régime réel d'imposition est valable un an et reconduite tacitement chaque année civile pour un an.

L'option pour le régime réel permet de déduire les frais réels ainsi que l'amortissement d'un meublé c'est-à-dire la charge correspond à la perte de valeur de l'immeuble liée à son utilisation.

En micro-BIC, aucune comptabilité n'est à tenir. Il suffit de remplir sa déclaration de revenus avec le formulaire 2042 C Pro et l'abattement de 50 % s'applique automatiquement.

◊ Au-delà de 70.000 € de revenus locatifs par an, le régime réel s'applique. Le bailleur peut, dans ce cas, déduire une très grande partie de ses charges notamment les frais d'acquisition (frais de notaire et honoraires de l'agent immobilier) et amortir la valeur du bien, du mobilier, des travaux.

La distinction entre LMP et LMNP est purement fiscale. Une personne a la qualité de LMP si elle entre dans ces deux conditions :

- Le contribuable ne réalise pas plus de 23.000 € de recettes de location meublées sur une année civile.

- Le montant des loyers tirés de cette activité ne doit pas excéder celui des autres revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.

Concernant l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI), les biens loués, vides ou meublés, doivent être déclarés et les logements loués en meublé sont soumis au régime d'imposition des plus-values.

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