EHPAD, RESIDENCES SERVICES : Marché porteur.

L'immobilier géré dédié aux séniors multiplie les atouts. Une belle rentabilité pour les investisseurs.

Selon l'INSEE, un français sur quatre aura plus de 65 ans en 2040, contre un sur cinq aujourd'hui, un tiers des plus de 20 ans sera un sénior de plus de 65 ans en 2070, et parmi eux 270.000 centenaires.

Le besoin en structures d'accueil dédiées n'est donc pas prêt de se tarir. A conditions de dépendance et d'accueil équivalentes, il faudrait en effet augmenter le nombre de places en hébergement permanent dans les établissements pour personnes âgées d'environ 20 % d'ici à 2030 et de plus de 40 % à pour 2050.

Les EHPAD sont des établissements médicalisés accueillant des personnes âgées dépendantes, atteintes majoritairement de maladies dégénératives nécessitant un lourd équipement médical et une assistance quotidienne. Elles ont besoin de l'agrément du Conseil départemental et de la Direction départementale des affaires sanitaires et sociales.

Les résidences avec services pour séniors (RSS) accueillent un public autonome, en mesure d'effectuer seul les tâches de la vie quotidienne (courses, cuisine,..) mais qui commence à avoir des fragilités empêchant de rester seul au domicile. Malgré de nombreuses ouvertures, les offres sont loin de couvrir les demandes.

L'ameublement du logement et l'offre de services mise en place dans la résidence confèrent à l'investisseur le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP)L'intérêt de cette fiscalité est d'autoriser l'amortissement du bien sur vingt à trente ans et de son mobilier sur cinq à dix ans, ainsi que la réduction des intérêts d'emprunt. Le montant de l'amortissement ne peut excéder le niveau des loyers, mais il peut être reporté sur les exercices sans limitation de durée. En conséquence, les loyers perçus sont exonérés d'impôts, intégralement ou partiellement, sur une très longue période.


Parmi les principaux avantages de l'immobilier géré : l'absence de soucis de gestion, celle-ci étant intégralement assurée par l'exploitant de l'établissement qui se charge de l'état des lieux de la location, de la bonne gestion et de l'entretien de la résidence. Mais L'objectif consiste avant tout à percevoir chaque mois le loyer escompté. La prise à bail par un gestionnaire professionnel sécurise le placement. Dans les conditions actuelles de marché, la vacance locative est quasiment nulle et les loyers sont garantis par l'exploitant qui en supporte les risques.

Un rendement de 4 % net : L'institut du patrimoine détermine le rendement du programme. Ce rendement est calculé en rapprochant les loyers, amputés des charges, du prix d'acquisition, frais et mobilier inclus. La plupart des charges sont assurées par l'exploitant. La rentabilité affichée est donc presque une rentabilité NETTE.