Déficit Foncier

Réduire son impôt avec le déficit foncier : optimisation fiscale sur revenus fonciers

Les contribuables qui louent un bien immobilier ont le choix entre plusieurs régimes fiscaux.

L'imposition des loyers lorsqu'on loue en vide au régime réel. Le contribuable comptabilise les loyers auxquels il défalque les charges supportées sur le bien (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière...) Le résultat foncier imposable supporte alors la tranche d'imposition et les prélèvements sociaux.

Mais que se passe-t-il lorsque les charges sont plus importantes que les loyers ?

Un mécanisme de déduction sans plafonnement des revenus fonciers avec possibilité de report du déficit jusqu'à 10 années.

L'article 156-1-3° du code général des impôts permet aux propriétaires de bien à usage d'habitation destiné à la location nue, de déduire sans plafonnement de leurs revenus fonciers le déficit foncier généré par le paiement de dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration réalisées sur le bien.

Le surplus de déficit foncier éventuellement constaté s'imputera sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 EUR

Un déficit foncier intervient quand un contribuable qui loue un bien vide opte pour le régime réel et a plus de charges déductibles que de loyers.

Au moment de la déclaration des revenus fonciers 2044, il obtient alors un déficit foncier imposable au lieu d'un résultat imposable.

Exemple concret ci-dessous :

Mr Jean loue un bien en 2018. Sur l'année, il perçoit 10.000 EUR de loyer. Il fait également beaucoup de travaux : 15.000 EUR. Ces travaux ne sont pas considérés comme de l'agrandissement ou de la reconstruction, il peut donc les déduire. Mr Jean a également des charges diverses déductibles de 4.000 EUR (intérêts d'emprunt, assurance...)

Lors de sa déclaration 2019 des revenus 2018, Mr Jean déclare 10.000 EUR de loyers et 19.000 EUR de charges déductibles.

Son résultat foncier imposable est négatif, on parle alors de déficit foncier : -9.000 EUR

L'erreur commune est de penser que le déficit foncier de 9.000 EUR va être reporté pour les années suivantes ; C'est faux, il faut en fait distinguer deux aspects :

1) le déficit foncier utilisé immédiatement : tout déficit foncier entre 0 EUR et -10.700 EUR va être utilisé l'année en cours. Les premiers -10.700 EUR se transforment en déduction immédiate pour le déclarant. Etant donné qu'ils ne peuvent pas être déduits des revenus fonciers (ils sont déjà à 0 EUR), le déficit foncier va être enlevé des autres revenus du contribuable, notamment les revenus salariés. On est dans un des rares cas ou un déficit foncier peut être impacté sur un autre type de revenus (salariés).

Exemple :

On reprend le cas précédent en supposant que Mr Jean a 50.000 EUR de salaire imposable et toujours -9.000 EUR de déficit foncier. Les 9.000 EUR vont immédiatement venir en déduction des salaires de Mr Jean. Son revenu imposable qui subira l'impôt sera de 41.000 EUR au lieu de 50.000 EUR.

Gain fiscal grâce au déficit utilisé immédiatement : 9.000 EUR la tranche fiscale soit par exemple 9.000 EUR x 30 % = 2.700 EUR d'impôt en moins.

2) le déficit reportable provisionné : lorsque le déficit est tellement important qu'il amène un résultat foncier inférieur à -10.700 EUR, on parle alors de déficit provisionné ou reportable. A l'image du point précédent, les premiers -10.700 EUR vont s'imputer des revenus salariés immédiatement. En revanche, le solde ne sera pas utilisé et sera provisionné pour les années suivantes. Il est reportable pendant 10 ans.