CENSI-BOUVARD :premières échéances en 2018
Neuf ans déjà, et voilà des milliers d'investisseurs qui établissent un double constat, celui d'avoir réalisé une économie d'impôt sur le revenu substantielle (25 % d'une base plafonnée à 300.000 EUR) de façon linéaire depuis presque 10 ans mais également celui, moins appréciable, d'avoir vu les revenus tirés de cet investissement soumis au barème de l'impôt progressif. En effet, quand bien même l'opération a été financée à crédit, le renoncement aux amortissements comptables a eu pour conséquence de générer rapidement du revenu fiscal imposable. Dès lors, tenant compte d'une TMI moyenne à 30 %, de prélèvements sociaux à 17,20 % (à compter du 1er janvier 2018), il convient de répondre à la question suivante : faut-il vendre ou réinvestir en location meublée amortissable ?
Vendre : le plein fiscal a été réalisé, les clients ne peuvent pas bénéficier des amortissements, même après 9 ans de détention, le contexte de taux d'emprunt est favorable pour trouver des investisseurs moins demandeurs en matière de rendement sans compter ceux qui veulent faire fructifier du cash ! L'occasion à saisir pour récupérer un capital et l'arbitrer. Attention toutefois à l'heure du bilan à bien intégrer tous les flux (loyers, gain fiscal, IR,CRD, intérêts ect...) pour juger de la pertinence globale.
Réinvestir : une option intéressante, les amortissements non imputés pour ce deuxième investissement étant déductibles des revenus générés par la première ! Un conseil : privilégiez des biens déjà en exploitation pour optimiser le schéma fiscal.
Mais en guise de conclusion, la solution ne serait-elle pas de vendre et de réinvestir en location meublée ? car après tout c'est l'occasion de jouer sur deux tableaux : profiter d'un contexte de marché favorable à la revente et repartir sur un support ayant, dans la grande majorité des cas, largement satisfait aux exigences de vos clients depuis neuf ans.
Générales
30 janvier 2018
