Investissement locatif

INVESTISSEMENT LOCATIF
Faut-il renoncer ?

Pour les épargnants qui désirent investir dans l'immobilier locatif, la fiscalité peut être un handicap, en particulier pour les personnes à la tête de revenus importants et soumis à l'IFI . Pour les autres, il n'y a pas vraiment de changement. Et dans la mesure où les rendements locatifs restent, en moyenne, plus élevés que ceux des placements financiers sans risques, la pierre demeure avantageuse.

Pour réduire l'impôt : investissement dans le régime Pinel, la déductibilité des intérêts d'emprunt et la location en meublé.

Acheter pour louer garde donc des atouts : augmenter son patrimoine grâce au crédit, faire supporter une partie de son effort d'épargne par le locataire grâce aux loyers, indexer partiellement ses loyers sur le coût de la vie. Il existe aussi des inconvénients : le poids des charges, des taxes (taxe foncière qui s'envole), le risque d'impayés et celui de voir les prix de la pierre diminuer. L'essentiel est de bien choisir la ville où acheter. En fonction du prix d'achat et du niveau des loyers, le bilan n'est pas le même.

Dans les grandes agglomérations où les prix sont déjà très élevés, (voir le comparatif ci-dessous) il sera difficile de battre un placement financier diversifié et moins imposable, alors que dans des petites ou moyennes villes, l'immobilier reste plus rentable.

Comparatif : placement immobilier ou financier
Un épargnant disposant d'un apport de 50.000 EUR peut soit d'endetter sur 20 ans pour acheter un bien locatif, soit, placer le montant des mensualités pendant 20 ans dans un produit financier rapportant 3 %. La bonne option dépend de la ville où l'on investi.

Prix d'un logement de 50 m2 à PARIS : 471.000 EUR
Valeur après 20 ans (1 % revalorisation/an : 569.000 EUR
Valeur du placement financier après 20 ans : 583.300 EUR
Avantage au placement Financier


Prix d'un logement de 50 m2 à NIMES : 112.000 EUR
Valeur après 20 ans (1 % revalorisation/an : 135.200 EUR
Valeur du placement financier après 20 ans : 128.800 EUR
Avantage au placement Immobilier

BAILLEUR : Faut-il revendre ?

Pour les bailleurs à la tête d'un patrimoine important, la fiscalité est un élément décisif de la stratégie d'investissement. Ainsi, si vous êtes taxé dans une tranche élevée du barème de l'impôt sur le revenu et êtes de surcroit soumis au nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) en raison de l'importance de vos biens immobiliers, persister à acheter de la pierre n'est pas forcément judicieux. En effet, avec un taux d'impôt de 41 % et 17.2 % de prélèvements sociaux, ce sont 58.2 % de vos revenus locatifs qui disparaitront dans les caisses du fisc. Pour un rendement net de frais et de charge de 3.5 %, il ne vous restera ainsi que 1.46 %, et seulement 0.76 % si vous êtes également soumis à l'IFI aux taux de 0.70 % (voir exemple ci-dessous).

Plus vous êtes imposé, Moins vous avez intérêt à détenir de l'immobilier locatif

Combien doit rapporter un placement financier pour être plus rentable que l'immobilier locatif, en tenant compte de la fiscalité ? Dans l'hypothèse ci-dessous, le bailleur détient un bien immobilier locatif rapportant 3.5 % de loyers nets de frais et charges, avant impôts et prélèvements sociaux. Son impôt (IFI) s'élève à 0.70 %.
Vous êtes imposé à :
0 % / 14 % / 30 % / 41 % / 45 %
Vous n'êtes pas soumis à l'IFI
Placement financier plus rentable que
l' immobilier s'il rapporte au moins :
3.5 % / 3.44 % / 2.64 % / 2.08% / 1.88 %
Vous êtes soumis à l'IFI
Placement financier plus rentable
que immobilier s'il rapporte au moins :
3.14 % / 2.44 % / 1.64 % / 1.08 % / 0.88 %

A ce niveau d'imposition il faut penser au bien fondé de continuer à miser sur la pierre. D'autant qu'il suffit de souscrire un fonds en euros d'assurance vie sans risque pour réussir à faire mieux. Mais une autre question taraude les détenteurs de gros patrimoines immobiliers : faut il se séparer d'une partie de ses biens au profit de placements financiers ? il est possible de réduire le poids de l'impôt en louant en meublé ou en gérant les biens en société. Toutefois, si la rentabilité d'un bien est faible, il peut être judicieux de profiter de la bonne tenue des prix pour le revendre et réinvestir le fruit dans des placements financiers moins taxés . Surtout si votre patrimoine n'est pas déjà suffisamment diversifié.

La fin du plafonnement des loyers redonne un peu de liberté aux bailleurs

En un peu plus d'un mois, ce sont deux totems de la précédente mandature qui se sont effondrés. A Lille et à Paris, le plafonnement des loyers a été annulé, par des décisions de justice rendues respectivement le 17 octobre et le 28 novembre2017 : les arrêtés préfectoraux ne visaient que les-dites communes en excluant du dispositif les autres villes de ces agglomérations, ce qui est contraire à la loi. Lille possédant le record du marché de la relocation le plus tendu de France : 13 jours contre 33 à Paris ; C'est une des villes où les montants des loyers du privé sont les plus élevés . Si l'on tient compte de la précarité des habitants, on doit se battre pour que le plafonnement revienne.

La fin du plafonnement des loyers pénaliserait les étudiants et les jeunes, les familles monoparentales et celles de la classe moyenne.