Plusieurs opérateurs permettant de proposer à une clientèle d'investisseurs, l'acquisition de biens en Nue-propriété. L'usufruit est conservé pour une durée comprise entre 15 et 20 ans par un bailleur institutionnel qui se charge de la location et perçoit les loyers à son profit. Pendant cette période, l'investisseur ne reçoit donc pas de loyer. Ainsi ce schéma peut paraître surprenant et les investisseurs n'en perçoivent pas forcément l'intérêt. Pourtant, l'acquisition de la Nue-propriété avec usufruit temporaire à un tiers présente de multiples avantages :
Le premier d'entre eux est le coût d'acquisition, vous bénéficiez d'emblée d'une réduction comprise entre 30 et 40% sur le prix du bien, correspondant aux loyers que vous aurez perçus pendant la période de démembrement, sous forme de réduction de prix de départ. À l'issue du démembrement temporaire, vous récupérez automatiquement la pleine propriété du bien, sans verser de complément de prix ni droits de mutation.
Prenons l'exemple d'un appartement d'une valeur de 200KEUR en pleine propriété, vous ne payez que 120KEUR, soit la valeur de la seule Nue-propriété, bénéficiant ainsi d'une réduction de 40%. À l'issue de la période de démembrement, vous récupérez la valeur de la pleine propriété. Durant cette période, vous ne payez aucuns travaux d'entretien (y compris les gros travaux de l'Article 606 du Code Civil), ni de charges de copropriété. Les intérêts d'emprunt éventuels sont déductibles de revenus fonciers, que vous auriez par ailleurs. Vous n'avez aucun impôt à payer, pas d'impôt sur le revenu, pas de taxe foncière, ni d'impôt sur la fortune immobilière. Tout cela est à la charge exclusive de l'usufruitier. Vous bénéficiez également d'une réduction de droits de donation et de succession. Ajoutons à cela une absence totale de souci de gestion, pendant toute la durée du démembrement temporaire, et une remise en parfait état de l'appartement par l'usufruitier au terme.
Vous pouvez ainsi mesurer tous les avantages du dispositif.
FOCUS : IFI DONATION ET NUE-PROPRIÉTÉ
- Comment échapper à l'IFI avec la Nue-propriété ?
Exemple : vous déclarez une fortune immobilière de 1,6 MEUR, le montant de votre IFI est de 4600 EUR/an.
Vendez un bien d'une valeur de 350 KEUR et achetez un appartement en Nue-propriété d'une valeur identique, votre fortune immobilière taxable à l'IFI sera désormais de 1,250 MEUR. Cela vous permet de passer en deçà du seuil imposable fixé à 1,4 MEUR et vous échappez ainsi à l'IFI. Admettons que votre fortune reste identique et avec un barème constant, vous économisez 69 0000 EUR d'IFI sur une durée de 15 ans d'usufruit et 92 000 EUR sur 20 ans (4600 EURx20). (chiffres exemple: source Mieux vivre).
- Diminuez vos droits de succession et de donation grâce à la Nue propriété
L'investissement en Nue-propriété permet de transmettre un actif dans le patrimoine de vos enfants ou d'un donataire à des conditions très avantageuses, et constitue une véritable opportunité. En effet les droits du bien transmis sont calculés sur la valeur de la seule Nue propriété. permettant ainsi une économie très substantielle. Si la durée du démembrement temporaire est supérieure à 10 ans, l'avantage est encore plus important. En effet la base taxable sera de 54% de la valeur de la Pleine propriété.
Exemple : Pour un T2 d'une valeur de 337 000 EUR en pleine propriété le montant des frais de donation après l'abattement de 100 KEUR par enfant, est de 45 000 EUR.
Pour le même appartement, les règles fiscalement avantageuses du démembrement temporaire permettent de réduire l'assiette taxable : 337 000EUR x 54% = 182 000 EUR. Ainsi les droits de donation sont de 15 000 EUR soit une économie de 30 000 EUR.
