Biens démembrés
Ne pas alourdir son impôt sur la fortune immobilière (IFI) tout en continuant à investir dans la pierre, c'est possible en achetant des biens démembrés.
Les impôts ne vont pas augmenter ...
Mais les contribuables ressentent , en cette période de crise économique, l'idée d'un impôt exceptionnel supporté par les plus aisés d'entre eux en particulier pour les ménages qui ont fait de l'immobilier leur priorité. Pour ces derniers, la transformation de l'ISF en impôt sur la fortune immobilière (IFI ) au 1er janvier 2018 fut une douche froide. Alors dans ce contexte, comment continuer à investir dans la pierre sans alourdir sa fiscalité ? Il existe une solution : l'achat en nue-propriété d'un bien démembré temporairement.
La période de démembrement est figée dès le départ par contrat. Elle varie globalement entre 15 et 20 ans. Elle n'est ensuite plus négociable. Pendant toute la période de jouissance du bien, le bailleur social va le mettre en location, percevoir les loyers mais aussi assumer les charges et impôts fonciers.
Pour le particulier qui veut se lancer, c'est un grand nombre de soucis (la location, la gestion courante de l'appartement, les impôts) dont il n'a pas à s'occuper. Etant donné que le nue-propriétaire n'a pas la jouissance du bien, ni des revenus qu'il va générer, l'achat bénéficie d'une décote - entre 30 et 40% - de la totalité du prix du bien. Surtout, l'investisseur bénéficie d'un double avantage fiscal : d'une part, le bien acheté n'entre pas dans son assiette taxable à l'impôt sur la fortune immobilière, d'autre part, s'il achète à crédit, il peut déduire les intérêts d'emprunts de ses revenus fonciers préexistants.
Des appartements démembrés sont notamment à vendre dans des villes comme Paris ou Toulouse, et des stations du sud de la France, comme Menton ou Saint-Raphaël. L'emplacement du bien et la situation personnelle de l'investisseur fait varier l'objectif à long terme. Certains acquéreurs préfèreront un studio à Paris dans l'idée d'y loger leurs enfants pour leurs futures études, voire d'en tirer une belle plus-value à la revente, quand d'autres choisiront un bien près de l'océan comme future résidence secondaire.
Il convient de ne pas oublier que la période de démembrement est figée. Impossible de jouir de l'appartement au bout de 5 ans, si vous en avez subitement l'envie.
Une fois cette période terminée, le bien détenu alors en pleine propriété réintègre la base taxable de l'impôt sur la fortune immobilière. Mais en cas de revente, l'imposition de la plus-value est calculée sur le prix global du bien à l'origine et non pas seulement sur le prix d'acquisition de la nue-propriété.
