Vers une relance du marché immobilier 2015
Face à un marché de l'immobilier totalement grippé, le gouvernement a annoncé cet été un grand nombre de mesures pour relancer la construction et le secteur du bâtiment. Alexandra FRANCOIS-CUXAC ,...
Face à un marché de l'immobilier totalement grippé, le gouvernement a annoncé cet été un grand nombre de mesures pour relancer la construction et le secteur du bâtiment. Alexandra FRANCOIS-CUXAC, présidente de Alexandra François-Cuxac Promotion, et vice-présidente des Promoteurs Immobiliers, nous fait part de son analyse du marché et se prononce sur le plan de relance annoncé par Manuel VALLS et Sylvia Pinel, ains que sur les mesures du PLF 2015.
Pouvez-vous faire un état rapide du secteur de la construction
immobilière ?
Je ne vous apprends rien, le marché immobilier subit une perte de
confiance et traverse une crise profonde sans précédent, crise qui
touche tous les segments du marché. C'est la pire année depuis
vingt ans en termes de volume de logements commercialisés et de
mises en vente. Le secteur a perdu 35 % de ses ventes en quatre
ans, il ne crée plus d'emplois et on estime à 0,4 point de PIB le coût
de la dégradation de la construction sur la croissance française.
Cette situation est d'autant plus paradoxale que la France a une
démographie positive, avec un besoin accru de logements, et des
taux d'intérêts historiquement bas. Nous n'arrivons pas à produire
avec régularité, nous vivons sans cesse des phénomènes de stop
and go, dus au manque de constance des règles du secteur, avec
une alternance de périodes de surproduction et de pénurie,
qui sont très pénalisantes pour les opérateurs comme pour les
investisseurs
Quels sont selon vous les facteurs qui ont été à l'origine de cette
crise du secteur ?
Il y a une conjonction de plusieurs éléments. Tout d'abord
évidemment l'environnement économique général : depuis
début 2008, suite à la chute de Lehman Brothers et à la crise
du surendettement des Etats-Unis qui s'est généralisée ensuite
en Europe, la France est entrée dans une crise financière, puis
économique, qui n'a pas épargné le secteur du logement, secteur
directement lié au pouvoir d'achat des investisseurs et des
acquéreurs. Pourtant nous sortions d'une période plutôt favorable
et dynamique, avec une production importante, des ménages peu
endettés etc.
Ensuite la hausse des coûts rend la production de logements par
les promoteurs immobiliers mais aussi par les bailleurs sociaux, de
plus en plus difficile : deux autres facteurs essentiels de cette crise
du secteur sont l'inflation normative et l'explosion des coûts de
construction qui ont doublé en 10 ans.
La fiscalité a-t-elle également un lien avec la perte de vitesse de
la production de logements ?
Oui c'est effectivement un autre élément qui pèse significativement
et sur lequel nous nous attachons à faire des propositions au
gouvernement. La FPI a ainsi commandé une étude comparée
auprès de FIDAL pour mesurer l'impact de la fiscalité sur le prix du
logement neuf en Europe. Il en ressort que la France a la fiscalité la
plus élevée d'Europe, avec un écart défavorable de 12,5 points en
moyenne par rapport aux autres pays européens et de 17 points
par rapport à l'Allemagne. L'Hexagone cumule une importante TVA
et des « taxes indirectes » c'est-à-dire les taxes des collectivités
locales. Plusieurs taxes avaient été regroupées il y a trois ans en
une taxe unique dite «d'aménagement du territoire». Ce ne devait
être qu'un regroupement, mais en réalité, cette taxe payable au
stade du permis de construire a augmenté de 30 % à 60 % par
rapport aux anciennes taxes qu'elle avait remplacées. Un autre
aspect de la fiscalité immobilière concerne la phase de détention
et de cession ; là, l'écart défavorable atteint environ 20 points !
Avec cette étude, inédite en France, la Fédération des Promoteurs
Immobiliers poursuit son analyse des mécanismes complexes qui
entravent la construction, avec l'objectif de contribuer ainsi à la
relance du marché immobilier. Plus de grues en 2015 c'est un
enjeu majeur !.
Le plan de relance du marché du logement annoncé cet été,
répondra-t-il aux attentes des professionnels et aux besoins du
secteur de la construction ?
Que ce soit en nombre de chantiers démarrés ou de demandes de
permis déposées, tous les indicateurs sont à la baisse et rendaient
indispensable un plan de relance, voire un plan d'urgence, de la
construction surtout lorsqu'on sait qu'il est un secteur majeur en
terme de création d'emplois. Les annonces de Monsieur VALLS
ont donc été pour nous, promoteurs, de véritables signes d'espoir.
D'ailleurs dans les semaines qui ont suivi ces annonces du 29 août,
on a noté un regain d'intérêt des acquéreurs dans nos bureaux
de vente. Cela étant dit, nous sommes début novembre, et nous
sommes inquiets car de nombreux décrets ne sont pas encore sortis.
Par exemple, celui visant à prolonger la durée de validité des
permis de construire de deux à trois ans. Cette mesure était
très attendue des professionnels car pour l'heure, le permis de
construire est périmé s'il n'a pas été exécuté dans un délai de deux
ans ce qui en temps de crise devient difficile. Cette prolongation
aura un impact direct sur la production de logements en 2015, le
cas échéant un certain nombre de chantiers risquent de ne jamais
voir le jour.
Sylvia PINEL : « Nous voulons passer de 35 000 à 50 000
investissements locatifs dans le neuf en 2015 »,
vous y croyez ?
Bien évidemment nous avons envie d'y croire et nous faisons tout
ce qui est en notre pouvoir pour proposer, agir, sensibiliser mais
les annonces doivent être suivies d'effet avant Noël pour qu'elles
puissent relancer le marché dès 2015. En effet, pour 2014, les
dés sont jetés et nos prévisions de production sont naturellement
très pessimistes, les ventes de logements neufs ne devraient pas
dépasser les 70 000 unités.
Les députés ont adopté le dispositif « Pinel », modifiant le
dispositif locatif « Duflot » …
Une bonne nouvelle pour les promoteurs ?
L'abandon de l'encadrement des loyers tel que l'avait prévu Mme
DUFLOT est une bonne nouvelle car il avait bloqué la production
et provoqué le désintérêt des investisseurs pour la pierre, faute de
rendement locatif. Le dispositif ex Duflot nouveau Pinel était déjà
calibré pour faciliter la création de logements intermédiaires avec
des plafonds de loyers et de ressources cohérents. Il était inutile et
dangereux de vouloir les baisser encore de 20 % ...
Ensuite, l'article 5 du PLF 2015 confirme la possibilité de louer
le bien, au choix du contribuable, pour 6 ou 9 ans avec en
contrepartie un avantage fiscal de, respectivement 12 % et
18%. Le propriétaire pourra alors décider de la prolonger de 3 ans.
pour atteindre une durée maximale de location de 12 ans avec un
avantage fiscal porté à 21 %. Il précise aussi la possibilité de louer
le bien à un ascendant/descendant, sans interruption de l'avantage
fiscal.
Ce sont deux bonnes décisions qui pourraient générer 6 000 à
8 000 ventes supplémentaires.
Quelles seraient pour vous les autres mesures à mettre en place
pour donner un coup d'accélérateur au marché ?
L'abattement exceptionnel de 30 % sur la plus-value en cas de
cession d'un terrain à bâtir est une avancée mais il faudrait l'étendre
aux terrains également bâtis, et pas uniquement aux terrains nus.
En effet, les opérateurs construisent dans des zones urbaines
« tendues » (où il y a un réel besoin de logements) qui sont des
terrains presque toujours bâtis. Et cet abattement doit également
être étendu aux communes qui ne sont pas assujetties à la taxe
sur les logements vacants (TVL), car des villes comme Rennes ou
Rouen en sont aujourd'hui exclues !.
Certaines mesures concernant la simplification des normes de
construction, que le gouvernement avait promis de mettre en
œuvre très rapidement, ont également été appelées de leurs
vœux par les professionnels depuis l'automne 2013. Nous
sommes inquiets car une quarantaine de mesures de simplification
technique, pourtant acceptées par le Gouvernement, restent à
mettre en œuvre avant la fin de l'année. Il faut aussi réduire les
durées d'instruction des PC.
Par ailleurs, nous attendons le décret d'application de l'article 58
de la loi Alur, concernant les parties communes en résidences
services, afin qu'elles soient plus facilement transférables en cas
de difficultés de l'exploitant, et qu'elles ne restent pas dans son
patrimoine privé.
Nous attendons donc surtout des mesures concrètes et précises
pour déréglementer, assouplir, faciliter l'acte de bâtir, notamment
en résidences services. Pour vendre mieux, pour construire
plus, il faut être en capacité de construire moins cher et plus
simplement.
Pour la FPI, la construction de logements dédiés à la location
meublée est donc un segment à privilégier ?
Nous considérons à la Fédération qu'il faut agir non seulement
sur le logement nu mais aussi sur la production de logements
spécialisés comme les résidences services. D'une part, car il y a
des besoins avérés en établissements pour seniors par exemple
mais aussi en structures de tourisme. Par ailleurs, parce que ce
segment de marché est très créateur d'emplois de proximité.
On insiste sur l'impact économique de la construction en
résidences services. Il faut savoir par exemple que la gestion
de ce type de résidences génère des recettes de TVA importantes.
Et en termes de créations d'emplois dans les résidences services,
Un logement créé représente 0,5 d'emploi. Ce sont des aspects non
négligeables sur lesquels nous nous appuyons pour obtenir que
le taux de défiscalisation du dispositif Censi-Bouvard soit calé sur
celui de l'investissement en locatif nu.
Face à un marché de l'immobilier totalement grippé, le gouvernement a annoncé cet été un grand nombre de mesures pour relancer la construction et le secteur du bâtiment. Alexandra FRANCOIS-CUXAC, présidente de Alexandra François-Cuxac Promotion, et vice-présidente des Promoteurs Immobiliers, nous fait part de son analyse du marché et se prononce sur le plan de relance annoncé par Manuel VALLS et Sylvia Pinel, ains que sur les mesures du PLF 2015.Pouvez-vous faire un état rapide du secteur de la construction
immobilière ?
Je ne vous apprends rien, le marché immobilier subit une perte de
confiance et traverse une crise profonde sans précédent, crise qui
touche tous les segments du marché. C'est la pire année depuis
vingt ans en termes de volume de logements commercialisés et de
mises en vente. Le secteur a perdu 35 % de ses ventes en quatre
ans, il ne crée plus d'emplois et on estime à 0,4 point de PIB le coût
de la dégradation de la construction sur la croissance française.
Cette situation est d'autant plus paradoxale que la France a une
démographie positive, avec un besoin accru de logements, et des
taux d'intérêts historiquement bas. Nous n'arrivons pas à produire
avec régularité, nous vivons sans cesse des phénomènes de stop
une alternance de périodes de surproduction et de pénurie,
qui sont très pénalisantes pour les opérateurs comme pour les
investisseurs
Quels sont selon vous les facteurs qui ont été à l'origine de cette
crise du secteur ?
Il y a une conjonction de plusieurs éléments. Tout d'abord
évidemment l'environnement économique général : depuis
début 2008, suite à la chute de Lehman Brothers et à la crise
du surendettement des Etats-Unis qui s'est généralisée ensuite
en Europe, la France est entrée dans une crise financière, puis
économique, qui n'a pas épargné le secteur du logement, secteur
directement lié au pouvoir d'achat des investisseurs et des
acquéreurs. Pourtant nous sortions d'une période plutôt favorable
et dynamique, avec une production importante, des ménages peu
endettés etc.
Ensuite la hausse des coûts rend la production de logements par
les promoteurs immobiliers mais aussi par les bailleurs sociaux, de
plus en plus difficile : deux autres facteurs essentiels de cette crise
du secteur sont l'inflation normative et l'explosion des coûts de
construction qui ont doublé en 10 ans.
La fiscalité a-t-elle également un lien avec la perte de vitesse de
la production de logements ?
Oui c'est effectivement un autre élément qui pèse significativement
et sur lequel nous nous attachons à faire des propositions au
gouvernement. La FPI a ainsi commandé une étude comparée
auprès de FIDAL pour mesurer l'impact de la fiscalité sur le prix du
logement neuf en Europe. Il en ressort que la France a la fiscalité la
plus élevée d'Europe, avec un écart défavorable de 12,5 points en
moyenne par rapport aux autres pays européens et de 17 points
par rapport à l'Allemagne. L'Hexagone cumule une importante TVA
et des « taxes indirectes » c'est-à-dire les taxes des collectivités
locales. Plusieurs taxes avaient été regroupées il y a trois ans en
une taxe unique dite «d'aménagement du territoire». Ce ne devait
être qu'un regroupement, mais en réalité, cette taxe payable au
stade du permis de construire a augmenté de 30 % à 60 % par
rapport aux anciennes taxes qu'elle avait remplacées. Un autre
aspect de la fiscalité immobilière concerne la phase de détention
et de cession ; là, l'écart défavorable atteint environ 20 points !
Avec cette étude, inédite en France, la Fédération des Promoteurs
Immobiliers poursuit son analyse des mécanismes complexes qui
entravent la construction, avec l'objectif de contribuer ainsi à la
relance du marché immobilier. Plus de grues en 2015 c'est un
enjeu majeur !.
Le plan de relance du marché du logement annoncé cet été,
répondra-t-il aux attentes des professionnels et aux besoins du
secteur de la construction ?
Que ce soit en nombre de chantiers démarrés ou de demandes de
permis déposées, tous les indicateurs sont à la baisse et rendaient
indispensable un plan de relance, voire un plan d'urgence, de la
construction surtout lorsqu'on sait qu'il est un secteur majeur en
terme de création d'emplois. Les annonces de Monsieur VALLS
ont donc été pour nous, promoteurs, de véritables signes d'espoir.
D'ailleurs dans les semaines qui ont suivi ces annonces du 29 août,
on a noté un regain d'intérêt des acquéreurs dans nos bureaux
de vente. Cela étant dit, nous sommes début novembre, et nous
sommes inquiets car de nombreux décrets ne sont pas encore sortis.
Par exemple, celui visant à prolonger la durée de validité des
permis de construire de deux à trois ans. Cette mesure était
très attendue des professionnels car pour l'heure, le permis de
construire est périmé s'il n'a pas été exécuté dans un délai de deux
ans ce qui en temps de crise devient difficile. Cette prolongation
aura un impact direct sur la production de logements en 2015, le
cas échéant un certain nombre de chantiers risquent de ne jamais
voir le jour.
Sylvia PINEL : « Nous voulons passer de 35 000 à 50 000
investissements locatifs dans le neuf en 2015 »,
Bien évidemment nous avons envie d'y croire et nous faisons tout
ce qui est en notre pouvoir pour proposer, agir, sensibiliser mais
les annonces doivent être suivies d'effet avant Noël pour qu'elles
puissent relancer le marché dès 2015. En effet, pour 2014, les
dés sont jetés et nos prévisions de production sont naturellement
très pessimistes, les ventes de logements neufs ne devraient pas
dépasser les 70 000 unités.
Les députés ont adopté le dispositif « Pinel », modifiant le
dispositif locatif
Une bonne nouvelle pour les promoteurs ?
L'abandon de l'encadrement des loyers tel que l'avait prévu Mme
DUFLOT est une bonne nouvelle car il avait bloqué la production
et provoqué le désintérêt des investisseurs pour la pierre, faute de
rendement locatif. Le dispositif ex Duflot nouveau Pinel était déjà
calibré pour faciliter la création de logements intermédiaires avec
des plafonds de loyers et de ressources cohérents. Il était inutile et
dangereux de vouloir les baisser encore de 20 % ...
Ensuite, l'article 5 du PLF 2015 confirme la possibilité de louer
le bien, au choix du contribuable, pour 6 ou 9 ans avec en
contrepartie un avantage fiscal de, respectivement 12 % et
18%. Le propriétaire pourra alors décider de la prolonger de 3 ans.
pour atteindre une durée maximale de location de 12 ans avec un
avantage fiscal porté à 21 %. Il précise aussi la possibilité de louer
le bien à un ascendant/descendant, sans interruption de l'avantage
fiscal.
Ce sont deux bonnes décisions qui pourraient générer 6 000 à
8 000 ventes supplémentaires.
Quelles seraient pour vous les autres mesures à mettre en place
pour donner un coup d'accélérateur au marché ?
L'abattement exceptionnel de 30 % sur la plus-value en cas de
cession d'un terrain à bâtir est une avancée mais il faudrait l'étendre
aux terrains également bâtis, et pas uniquement aux terrains nus.
En effet, les opérateurs construisent dans des zones urbaines
« tendues » (où il y a un réel besoin de logements) qui sont des
terrains presque toujours bâtis. Et cet abattement doit également
être étendu aux communes qui ne sont pas assujetties à la taxe
sur les logements vacants (TVL), car des villes comme Rennes ou
Rouen en sont aujourd'hui exclues !.
Certaines mesures concernant la simplification des normes de
construction, que le gouvernement avait promis de mettre en
œuvre très rapidement, ont également été appelées de leurs
vœux par les professionnels depuis l'automne 2013. Nous
sommes inquiets car une quarantaine de mesures de simplification
technique, pourtant acceptées par le Gouvernement, restent à
mettre en œuvre avant la fin de l'année. Il faut aussi réduire les
durées d'instruction des PC.
Par ailleurs, nous attendons le décret d'application de l'article 58
de la loi Alur, concernant les parties communes en résidences
services, afin qu'elles soient plus facilement transférables en cas
de difficultés de l'exploitant, et qu'elles ne restent pas dans son
patrimoine privé.
Nous attendons donc surtout des mesures concrètes et précises
pour déréglementer, assouplir, faciliter l'acte de bâtir, notamment
en résidences services. Pour vendre mieux, pour construire
plus, il faut être en capacité de construire moins cher et plus
simplement.
Pour la FPI,
meublée est donc un segment à privilégier ?
Nous considérons à la Fédération qu'il faut agir non seulement
sur le logement nu mais aussi sur la production de logements
spécialisés comme les résidences services. D'une part, car il y a
des besoins avérés en établissements pour seniors par exemple
mais aussi en structures de tourisme. Par ailleurs, parce que ce
segment de marché est très créateur d'emplois de proximité.
On insiste sur l'impact économique de la construction en
résidences services. Il faut savoir par exemple que la gestion
de ce
Et en termes de créations d'emplois dans les résidences services,
Un logement créé représente 0,5 d'emploi. Ce sont des aspects non
négligeables sur lesquels nous nous appuyons pour obtenir que
le taux de défiscalisation du dispositif Censi-Bouvard soit calé sur
celui de l'investissement en locatif nu.
