Quel conseil en défiscalisation immobilière ?

Quel Conseil en défiscalisation immobilière ? Les clients se font plus exigeants, les pouvoirs publics plus sévères : le devoir de conseil se renforce. Comment définir le devoir de conseil ? Les...

Quel Conseil en défiscalisation immobilière ?

Les clients se font plus exigeants, les pouvoirs publics plus sévères :
le devoir de conseil se renforce.

Comment définir le devoir de conseil ? Les dispositions législatives applicables sont rares en la matière et leur portée très générale.

Le Code civil (art 1231.1, anciennement 1147) se limite à poser que toute personne qui s'oblige à fournir une prestation ou un bien doit être tenue pour responsable du préjudice causé par les manquements à ses obligations, le Code de la consommation (art L111.1 et 2) précise que « tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaitre les caractéristique essentielles du bien ou du service » .

Le praticien encourra une sanction s'il est démontré tout à la fois qu'il a commis une faute, que celle-ci est à l'origine d'un préjudice subi par le client et qu'il existe un lien direct de cause à effet entre cette faute et le préjudice. Outre la mise en cause de la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement au devoir d'information peut même entraîner la nullité du contrat.

En l'absence de règles plus précises, les obligations du professionnel sont essentiellement fixées par la jurisprudence.

L'obligation d'information préalable au conseil, impose au praticien de communiquer les informations objectives et impersonnelles liées à la prestation envisagée afin de permettre au client d'exercer son choix en pleine connaissance de cause. L'information doit donc être exacte, claire et non trompeuse, complète et comprise par l'investisseur, ce dont le professionnel doit s'assurer. Ce devoir d'information suppose que ce dernier se renseigne sur son client (ses connaissances, son expérience, sa situation et ses objectifs) pour éclairer son consentement « celui qui a accepté de donner des
renseignements a lui-même, l'obligation de s'informer pour informer en connaissance de cause »

Le praticien peut même devoir renseigner son client sur le contenu d'une proposition législative si son adoption est susceptible de modifier l'économie du projet d'investissement.

L'information est préalable au devoir de conseil, mais celui-ci a une autre portée : il vise à orienter le choix du client, à le guider au mieux de ses intérêts entre plusieurs produits ou prestations en l'éclairant sur leurs risques respectifs et leurs implications juridiques, fiscales et financières. Contrairement à l'information, le conseil revêt un caractère personnalisé, sa pertinence étant fonction de son adéquation avec la situation du destinataire. Le professionnel n'a qu'une obligation de moyens et non de résultat : il ne peut garantir en effet le niveau de rentabilité d'une opération, mais il doit informer son client des conditions à respecter pour bénéficier par exemple des avantages fiscaux y afférents.

Le conseiller peut être aussi tenu à « un devoir de mise en garde » qui consiste à attirer l'attention de l'investisseur sur les risques particuliers présentés par une opération déterminée, avant sa réalisation.
C'est en quelque sorte une recommandation, de ne pas faire, en expliquant les dangers ou inconvénients . Le banquier par exemple doit mettre en garde son client lorsqu'il agit en tant que dispensateur de crédit si l'opération qu'il lui est demandé de financer présente un risque particulier découlant de l'octroi du prêt ou si elle est susceptible d'avoir des conséquences dommageables pour le client ou ses proches (transfert du passif du prêt à ses ayants droit si celui-ci ne s'assortit pas de la souscription d'une assurance-décès).

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