La donation de biens immobiliers

donation de biens immobiliers

LA DONATION DE BIENS IMMOBILIERS


La donation de biens immobiliers constitue une procédure particulière.
En effet, si la loi autorise toute personne à donner un ou plusieurs biens lui appartenant à des personnes de son choix, il convient de rappeler que si le donataire a des héritiers, il ne pourra pas donner ce qu'il souhaite à n'importe qui.
La donation ne doit en effet pas avoir pour conséquence de déshériter un ou plusieurs héritiers du donateur.

I – Que peut-on donner ?

Pour évaluer les biens qui peuvent faire l'objet d'une donation, il est indispensable de prendre en compte la situation familiale du donateur.
Pour ce faire, il est également indispensable de connaitre ce à quoi chacun des héritiers éventuels a droit dans la succession du donateur.

A - Les règles de la succession à respecter
Les règles en la matière sont applicables à la totalité du patrimoine du donateur.
Nous les évoquons ici car il est important de les avoir en tête dès lors que l'on envisage une donation.
La donation entraine également le paiement de frais de notaire.

1) Les règles de la quotité
Le principe est qu'il existe une « réserve », c'est-à-dire une partie du patrimoine de chacun, qui est réservée aux héritiers.
La proportion représentée par cette réserve sera fonction de l'existence d'ascendants ou descendants de la personne qui souhaite faire une donation.
Nous donnons ici les règles applicables en matière de quotité disponible (c'est-à-dire la part de patrimoine du donateur qui pourra faire l'objet d'une donation).

- une personne n'ayant ni ascendants ni descendants peut disposer, en termes de donation, de la totalité de son patrimoine. En effet, il n'existe dans ce cas aucun héritier réservataire.

Cette situation n'appelle donc pas de remarques particulières.

- Une personne n'ayant pas d'enfants et ayant un ou plusieurs ascendants ne peut disposer, sous forme de donation, que des trois quarts de ses biens si ces ascendants sont dans une seule ligne (maternelle ou paternelle). Si le donateur a encore un ou plusieurs ascendants dans les deux lignes (paternelle ou maternelle), il ne pourra disposer que de la moitié de ses biens.

- Une personne ayant un conjoint
ne pourra disposer que des trois-quarts de ses biens en donation, s'il ne laisse pas d'enfants.

- Une personne ayant des enfants ne pourra disposer que d'une part de ses biens qui sera en fonction du nombre d'enfants

. un enfant : la moitié des biens disponible en donation
. deux enfants : le tiers des biens disponible en donation
. trois enfants ou plus : le quart des bien disponible en donation
- Une personne ayant des enfants pourra faire les donations suivantes à son conjoint :
. donation en pleine propriété d'un quart de la succession et, en usufruit, des trois-quarts restants
. donation en pleine propriété de la moitié qui a été décrite ci-dessus, c'est-à-dire, suivant le nombre d'enfants, le quart ou la moitié de ses biens.

Notons dès à présent que la donation, appliquée aux immeubles, est une procédure qui présente un certain nombre de difficultés et ce, pour deux raisons principales :
- la donation d'un immeuble est difficilement fractionnable
- au vu du prix de l'immobilier, il est indispensable de disposer d'un patrimoine important pour respecter les règles de la quotité disponible …

2) La donation-partage
La donation partage consiste, pour des personnes ayant des descendants, de procéder à des donations de leur vivant à leurs enfants.
Cette procédure est également ouverte aux grands-parents au profit de leurs petits-enfants.
Cette procédure est actuellement très en vogue, puisqu'elle est favorisée par des exonérations fiscales des plus intéressantes.
Cependant, la donation-partage demeure soumise, pour être valable, à acte notarié et donne lieu à des frais.
Concernant la répartition des biens, il est préférable, notamment pour la paix familiale, de respecter une stricte égalité entre les bénéficiaires des donations.

En effet, si un partage inégal ne peut pas être remis en cause avant le décès du défunt, les donataires « lésés » peuvent demander à ce que la part des bénéficiaires « favorisés » soit diminuée de la valeur marginale de la donation qu'ils ont reçue.
Il est également à noter qu'en matière d'immeuble notamment, il est possible de procéder à une donation-partage de la nue-propriété.

Cette opération peut être intéressante en fonction de l'âge du donateur, Au niveau fiscal, c'est en effet sur la valeur de l'usufruit que sera calculé le droit de mutation.

B – Les règles de forme à respecter
La donation doit être passée par écrit, devant notaire. Cette formalité est rendue obligatoire par l'article 931 du code civil.
Concernant la donation d'immeuble, celle-ci doit être enregistrée à la recette des impôts dont relève l'immeuble et à la conservation des hypothèques.

C – Les frais de notaire

Certains frais seront à acquitter pour l'acte de donation. Communément appelés « frais de notaire », leur montant est proportionnel aux sommes ayant fait l'objet d'une donation.
Ces taux diffèrent selon le type de donation.

1. Donation entre vifs
Donation acceptée
Parts des biens donnés Pourcentage hors TVA
de 0 € à 3.050 € 5 %
de 3.051 € à 6.100 € 3.30 %
de 6.101 € à 16.770 € 1.65 %
plus de 16.770 € 0.825 %

Donation entre époux
Part des biens donnés Pourcentage hors TVA
de 0 € à 3.050 € 3.33 %
de 3.051 € à 6.100 € 3.30 %
de 6.101 € à 16.770 € 1.65 %
plus de 16.770 € 0.825 %

2. Donation partage
Part des biens donnés Pourcentage hors TVA
de 0 € à 3.050 € 5 %
de 3.051 € à 6.100 € 3.30 %
de 6.101 € à 16.770 € 1.65 %
plus de 16.770 € 0.825 %

II – Fiscalité de la donation d'immeuble
Comme dans le cadre de la transmission successorale, la donation fait l'objet d'une fiscalité successorale.

A – Les exonérations applicables et les régimes spéciaux
Les exonérations applicables aux donations sont les mêmes que celles applicables aux successions.

- l'abattement de 20 % sur la valeur vénale réelle de l'immeuble constituant la résidence principale du donateur n'est pas applicable aux donations entre vifs.

B- Abattements

Les abattements applicables aux successions sont applicables aux donations.
Ainsi, seront applicables :

76.000 € sur la part du conjoint
50.000 € sur la part de chaque ascendant et descendant
50.000 € sur la totalité de la donation, à répartir entre les bénéficiaires à due proportion de leur part
Abattement en faveur des handicapés physiques ou mentaux de 50.000 €

Il est à noter que si la donation est faite par les deux parents en vue de l'établissement de leurs enfants, elle est présumée faite pour moitié par chacun des deux parents. Dans ce cas, l'abattement de 50.000 € est doublé (précis de fiscalité n°4544). Ceci est dû à l'application de l'article 1438 du code civil :

Article 1438

Si le père et la mère ont doté conjointement l'enfant commun sans exprimer la portion pour laquelle ils entendaient y contribuer, ils sont censés avoir doté chacun pour moitié, soit que la dot ait été fournie ou promise en biens de la communauté, soit qu'elle l'ait été en biens personnels à l'un des deux époux. Au second cas, l'époux dont le bien personnel a été constitué en dot, a, sur les biens de l'autre, une action en indemnité pour la moitié de ladite loi, eu égard à la valeur du bien donné au temps de la donation.

De la même source (précis de fiscalité de la direction générale des impôts) « lorsqu'une personne désire procéder à une transmission de patrimoine au moyen de donations successives, il n'est pas possible de renoncer au bénéfice de l'abattement lors d'une première donation pour le reporter sur une donation ultérieure consentie avant l'expiration du délai de 10 ans »

C – Imposition des donations

Les donations sont imposées suivant les mêmes taux que les mutations successorales.
Les taux applicables sont donc les suivants :
Ligne directe et conjoint

Héritiers en ligne directe ,
fraction de la part nette : montant des droits :
- inférieure ou égale à 7.600 € 5 %
- de 7.600 à 11.400 € 10 %
- de 11.400 à 15.000 € 15 %
- de 15.000 à 520.000 € 20 %
- de 520.000 à 850.000 € 30 %
- de 850.000 à 1.700.000 € 35 %
- plus de 1.700.000 € 40 %

Conjoint survivant ,
fraction de la part nette : montant des droits :
- inférieure ou égale à 7.600 € 5 %
- de 7.600 à 11.400 € 10 %
- de 11.400 à 15.000 € 15 %
- de 15.000 à 520.000 € 20 %
- de 520.000 à 850.000 € 30 %
- de 850.000 à 1.700.000 € 35 %
- plus de 1.700.000 € 40 %

Réductions particulières aux donations
Les donations peuvent toutefois faire l'objet de réductions particulières.
Deux d'entre elles vont particulièrement retenir notre attention, puisqu'elles concernent les dispositifs de démembrement de propriété.

En effet, l'article 790 du code général des impôts prévoient que les droits calculés sur les donations en nue-propriété et les donations consenties avec réserve du droit d'usage et d'habitation doivent être diminués de :

- 35 % quand le donateur est âgé de moins de 65 ans
- 10 % quand le donateur a entre 65 ans révolus et moins de 75 ans
Les autres donations (donc notamment celles en usufruit) bénéficient d'une réduction sur les droits à acquitter de :
- 50 % quand le donateur est âgé de moins de 65 ans
- 30 % quand le donateur a entre 65 ans révolus et moins de 75 ans.
A noter également que jusqu'au 31 décembre 2005, les donations consenties en pleine propriété bénéficient, quel que soit l'âge du donateur, d'une réduction des droits de mutations de 50 %.

Immobilier de défiscalisation
Le site de référence en conseil et gestion de patrimoine

23 rue Le Peletier 75009 PARIS
Tél : 01 42 96 07 16
OÙ NOUS TROUVER
23 rue Le Peletier
75009 PARIS


Métro Peletier